DPE collectif et toiture : ce qui change en 2026 pour les copropriétés
La toiture, levier majeur de la performance énergétique
Le DPE collectif est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés. La toiture, responsable de 25 à 30 % des déperditions thermiques, joue un rôle déterminant dans le classement énergétique de l'immeuble.
Ce guide détaille les obligations 2026, l'impact de la toiture sur le DPE, les solutions d'isolation et les aides disponibles pour améliorer la performance énergétique de votre copropriété.
Le DPE collectif : rappel des obligations
Article L126-31 du Code de la Construction et de l'Habitation
« Un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d'habitation en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. »
Code de la Construction et de l'Habitation (modifié par la loi Climat et Résilience)
Calendrier d'application
Copropriétés > 200 lots
DPE collectif obligatoire depuis le 1er janvier 2024
Toutes copropriétés + DPE G interdit
DPE collectif généralisé. Location logements G interdite
Conformité totale exigée
DPE intégré au PPT, travaux planifiés, fonds alimenté
DPE F interdit
Interdiction de location pour les logements classés F
DPE E interdit
Interdiction de location pour les logements classés E
L'échelle du DPE en 2026
💡 DPE collectif vs DPE individuel
Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale de l'immeuble (enveloppe, équipements communs). Le DPE individuel concerne un logement spécifique et reste obligatoire pour la vente ou la location. Le DPE collectif peut servir de base pour établir les DPE individuels, avec des ajustements par lot selon l'étage, l'orientation et les équipements privatifs.
Impact de la toiture sur le DPE
La toiture est l'un des postes de déperdition thermique les plus importants d'un bâtiment. Une toiture mal isolée peut faire perdre une à deux classes de DPE à l'ensemble de l'immeuble.
🔥 Répartition des déperditions thermiques (bâtiment non isolé)
Pourquoi la toiture est-elle si importante ?
🔺 L'air chaud monte
Par convection naturelle, l'air chaud s'élève et s'accumule sous la toiture. Sans isolation, cette chaleur s'échappe directement vers l'extérieur.
☀️ Surface exposée
La toiture est exposée à toutes les intempéries : soleil intense en été, froid en hiver, pluie, neige. Les écarts de température sont maximaux.
📐 Grande surface
La toiture représente une surface d'échange importante. Plus la surface de déperdition est grande, plus les pertes thermiques sont élevées.
💨 Défauts d'étanchéité à l'air
Les combles sont souvent des zones de fuites d'air : trappe d'accès mal isolée, passages de gaines, jonctions mal traitées.
⚠️ Cas des immeubles avec dernier étage
Dans les copropriétés, les appartements du dernier étage sont les plus impactés par une toiture non isolée. Leur DPE individuel peut être très dégradé (classe F ou G) alors que les autres logements sont en classe D ou E. L'isolation de la toiture profite donc particulièrement à ces logements, mais améliore aussi le DPE collectif de l'ensemble.
Solutions d'isolation de toiture
Combles perdus
Isolation du plancher des combles non aménagés. Solution la plus économique et la plus efficace en rapport coût/performance.
Techniques : soufflage de laine (vrac), rouleaux de laine minérale, panneaux rigides.
Sous rampants
Isolation sous la pente de toit, entre et sous les chevrons. Adaptée aux combles aménagés ou aménageables.
Techniques : panneaux semi-rigides entre chevrons, doublage isolant, membrane d'étanchéité à l'air.
Sarking (ITE toiture)
Isolation par l'extérieur de la toiture. Panneaux isolants posés sur les chevrons, sous la couverture. Idéal lors d'une réfection.
Avantages : pas de perte de surface habitable, traitement des ponts thermiques, pas de travaux intérieurs.
Toiture-terrasse
Isolation de la toiture plate lors de la réfection de l'étanchéité. Complexe isolant + membrane d'étanchéité.
Techniques : toiture chaude (isolant sous étanchéité), toiture inversée (isolant sur étanchéité).
📈 Gain de performance typique après isolation toiture
L'isolation de la toiture seule peut permettre de gagner 1 à 2 classes de DPE
Quelle solution pour votre copropriété ?
| Configuration | Solution recommandée | Avantages |
|---|---|---|
| Combles non aménagés accessibles | Soufflage ou rouleaux sur plancher | Coût faible, mise en œuvre rapide, excellent rapport qualité/prix |
| Combles aménagés occupés | Sarking lors d'une réfection de couverture | Pas de travaux intérieurs, pas de perte de surface |
| Combles aménageables vides | Isolation sous rampants | Conserve le potentiel d'aménagement, coût modéré |
| Toiture-terrasse à rénover | Réfection étanchéité + isolation | Deux opérations en une, optimisation des coûts |
| Réfection complète prévue | Sarking ou isolation sous rampants | Profiter du chantier pour isoler, aides maximales |
Conséquences d'un mauvais DPE collectif
Interdiction de location
Logements G interdits depuis 2025. F en 2028, E en 2034. Les copropriétaires bailleurs ne peuvent plus louer.
Perte de valeur
Décote de 5 à 15 % sur le prix de vente des logements en classe F ou G selon les études immobilières.
Gel des loyers
Impossibilité d'augmenter les loyers pour les logements classés F ou G, même à la relocation.
Obligation de travaux au PPT
Le PPT doit intégrer des travaux d'amélioration énergétique si le DPE est défavorable (E, F, G).
Audit énergétique obligatoire
Vente d'un logement F ou G : audit énergétique obligatoire avec scénarios de travaux.
Logement indécent
Un logement > 450 kWh/m²/an (G+) est considéré comme indécent et ne peut pas être loué.
⚠️ Impact sur les copropriétaires bailleurs
Les copropriétaires qui louent leur bien sont directement impactés par un mauvais DPE. Si le DPE individuel de leur logement est en classe G (depuis 2025) ou F (à partir de 2028), ils ne peuvent plus louer légalement. Les locataires peuvent demander des travaux ou une réduction de loyer. La seule solution durable est d'améliorer le DPE par des travaux, souvent collectifs (isolation toiture, façade).
DPE collectif vs DPE individuel
DPE collectif
- Périmètre : ensemble de l'immeuble (parties communes + lots)
- Obligation : toutes les copropriétés depuis 2025
- Réalisation : par le syndicat des copropriétaires
- Coût : réparti entre tous les copropriétaires
- Utilité : base du PPT, vision globale, planification des travaux
- Validité : 10 ans
- Affichage : obligatoire dans les parties communes
DPE individuel
- Périmètre : un logement spécifique
- Obligation : vente, location, annonce immobilière
- Réalisation : par le propriétaire du lot
- Coût : à la charge du propriétaire (150-250 €)
- Utilité : information acquéreur/locataire, interdictions
- Validité : 10 ans (sauf DPE avant 2021)
- Contenu : peut s'appuyer sur le DPE collectif
💡 Du DPE collectif au DPE individuel
Le diagnostiqueur peut s'appuyer sur le DPE collectif pour établir les DPE individuels des logements. Il ajuste les données selon les caractéristiques de chaque lot : étage (dernier étage plus exposé), orientation (nord/sud), équipements privatifs (type de chauffage), travaux réalisés individuellement. Cette méthode est plus rapide et moins coûteuse qu'un DPE individuel complet.
Parcours de rénovation énergétique
1. Réalisation du DPE collectif
Désignation d'un diagnostiqueur certifié par le syndic, réalisation du diagnostic avec visite de l'immeuble, établissement du rapport avec classement énergétique et recommandations.
2. Élaboration du PPT
Intégration des résultats du DPE au Plan Pluriannuel de Travaux. Si le DPE est défavorable (E, F, G), le PPT doit inclure des travaux d'amélioration énergétique avec priorité et échéancier.
3. Audit énergétique (recommandé)
Pour une rénovation globale, réalisation d'un audit énergétique détaillé avec scénarios de travaux chiffrés, gains attendus par poste et planning recommandé.
4. Accompagnement Mon Accompagnateur Rénov'
Désignation obligatoire d'un accompagnateur pour bénéficier de MaPrimeRénov' Copropriété. Il guide la copropriété dans le projet : montage technique, financier et administratif.
5. Vote des travaux en AG
Présentation du projet avec devis, plan de financement (aides, appels de fonds, éco-PTZ). Vote à la majorité requise selon la nature des travaux.
6. Réalisation des travaux
Exécution par des entreprises qualifiées RGE (obligatoire pour les aides). Suivi de chantier, réception des travaux, mise à jour du DPE collectif.
Aides financières pour l'isolation de toiture
MaPrimeRénov' Copropriété
Aide à la rénovation énergétique globale des copropriétés. Conditions : gain énergétique ≥ 35 %, accompagnement Mon Accompagnateur Rénov', entreprises RGE.
Bonus sortie de passoire : +10 % si passage de F/G à D ou mieux.
Jusqu'à 75 % des travauxÉco-PTZ collectif
Prêt à taux zéro pour financer les travaux d'économie d'énergie. Souscrit par le syndicat, adhésion individuelle des copropriétaires. Remboursement sur 20 ans maximum.
Jusqu'à 50 000 € à taux 0 %CEE (Certificats d'Économie d'Énergie)
Primes versées par les énergéticiens pour les travaux d'isolation. Montant selon la surface, la zone climatique et le type d'isolation.
Combles perdus : 10-15 €/m² | Rampants : 15-25 €/m²
Prime par m² isoléTVA réduite
TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique (isolation, couverture) dans les logements de plus de 2 ans. Au lieu de 20 % en temps normal.
5,5 % au lieu de 20 %Aides locales
Subventions des collectivités territoriales (région Île-de-France, département des Yvelines, intercommunalités). Variables selon les programmes en cours.
Variable selon collectivitéFonds de travaux
Cotisations annuelles obligatoires (2,5 % du budget minimum) accumulées pour financer les travaux. À utiliser pour l'apport initial avant les aides.
Épargne collective✅ Exemple de financement : isolation toiture + réfection couverture
Pour une copropriété de 20 lots avec 400 m² de toiture à isoler et rénover :
- Coût total estimé : 80 000 € HT (isolation + couverture)
- MaPrimeRénov' Copropriété (50 %) : - 40 000 €
- CEE : - 6 000 €
- Aides locales : - 5 000 €
- Reste à charge : 29 000 € soit 1 450 € par lot
- + TVA 5,5 % au lieu de 20 % = économie supplémentaire
RS Couverture : partenaire de votre rénovation énergétique
RS Couverture, couvreur à Montesson, accompagne les copropriétés des Yvelines dans leurs projets d'isolation de toiture.
🔍 Diagnostic thermique
Évaluation de l'état de la toiture et de l'isolation existante. Identification des déperditions et des solutions adaptées à votre configuration.
📋 Devis détaillés
Devis conformes aux exigences de MaPrimeRénov' et des CEE. Détail des travaux, résistances thermiques visées, attestations RGE.
🌱 Qualification RGE
Entreprise qualifiée RGE (Reconnu Garant de l'Environnement), condition obligatoire pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique.
🛠️ Travaux garantis
Réalisation des travaux dans les règles de l'art, respect des DTU, garantie décennale. Réception contradictoire avec le conseil syndical.
Liens utiles
Textes de référence
En résumé
En 2026, le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés et conditionne l'accès aux aides, la possibilité de louer et la valeur des biens. La toiture, responsable de 25 à 30 % des déperditions thermiques, est un levier majeur d'amélioration : son isolation peut permettre de gagner 1 à 2 classes de DPE.
Les aides financières (MaPrimeRénov' jusqu'à 75 %, éco-PTZ, CEE) rendent ces travaux accessibles. RS Couverture, entreprise RGE, accompagne les copropriétés des Yvelines dans leurs projets d'isolation de toiture.
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RS Couverture vous accompagne dans votre projet de rénovation énergétique.
Entreprise RGE – Devis gratuit – Garantie décennale