Vente d'un bien loué : qui doit restituer le dépôt de garantie ?
Le nouveau propriétaire est seul responsable
Lors de la vente d'un bien loué, le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur. Une question revient souvent : qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire lorsqu'il quittera le logement ?
Ce guide vous explique le principe légal, les obligations de chaque partie et les bonnes pratiques pour éviter les litiges.
Le principe légal : transfert automatique
⚖️ Le dépôt de garantie suit le bail
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est clair : lors de la vente d'un logement loué, le dépôt de garantie est transmis de plein droit à l'acquéreur.
Concrètement, cela signifie que c'est le nouveau propriétaire (l'acquéreur) qui devra restituer le dépôt de garantie au locataire à la fin du bail, même s'il n'a jamais perçu cette somme lui-même.
Le locataire ne peut réclamer la restitution du dépôt de garantie qu'au nouveau propriétaire. L'ancien propriétaire (vendeur) n'est plus son interlocuteur pour cette question.
"Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés [...]. À défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel."
— Article 22 de la loi du 6 juillet 1989
📊 Schéma du transfert
Locataire
Verse le dépôt au début du bail
Vendeur
Encaisse le dépôt initialement
Acquéreur
Devient responsable du dépôt
Locataire
Reçoit le dépôt à la fin du bail
💡 Pourquoi ce transfert automatique ?
Ce mécanisme protège le locataire. Sans lui, le locataire devrait identifier à quel propriétaire réclamer le dépôt (celui qui l'a encaissé ? le propriétaire actuel ?). La loi simplifie la situation : le locataire n'a qu'un seul interlocuteur, le propriétaire actuel au moment de son départ.
Obligations du vendeur et de l'acquéreur
📤 Le vendeur (ancien propriétaire)
- 📋Informer l'acquéreur de l'existence du dépôt de garantie et de son montant
- 📄Transmettre le bail et l'état des lieux d'entrée à l'acquéreur
- 💶Négocier le sort du dépôt avec l'acquéreur (déduction du prix ou remboursement)
- ✉️Informer le locataire du changement de propriétaire et des nouvelles coordonnées
- ❌N'est plus responsable de la restitution envers le locataire après la vente
📥 L'acquéreur (nouveau propriétaire)
- ✅Devient automatiquement responsable de la restitution du dépôt de garantie
- 📋Doit restituer le dépôt au locataire à la fin du bail, dans les délais légaux
- 💶Peut négocier avec le vendeur pour recevoir le montant du dépôt
- 📄Doit conserver le bail et l'état des lieux d'entrée pour la sortie du locataire
- ⚠️Supporte le risque si le vendeur ne lui a pas transmis le dépôt
⚠️ Attention acquéreurs : réclamez le dépôt au vendeur !
La loi ne prévoit aucune obligation pour le vendeur de rembourser le dépôt de garantie à l'acquéreur. C'est une question de négociation entre les parties. Si vous achetez un bien loué sans prévoir le transfert du dépôt dans l'acte de vente, vous devrez restituer une somme que vous n'avez jamais reçue !
Comment prévoir le transfert dans l'acte de vente
📝 Deux options pour l'acte de vente
💰 Option 1 : Déduction du prix
Le montant du dépôt de garantie est déduit du prix de vente. L'acquéreur paie donc un prix réduit, et "conserve" le dépôt qu'il devra restituer au locataire.
L'acquéreur paie 199 200 € et doit 800 € au locataire.
🔄 Option 2 : Remboursement séparé
L'acquéreur paie le prix total, et le vendeur lui rembourse séparément le montant du dépôt de garantie (par chèque ou virement le jour de la signature).
L'acquéreur paie 200 000 € et reçoit 800 € du vendeur.
✅ Clause à insérer dans l'acte
Quelle que soit l'option choisie, l'acte de vente doit mentionner explicitement :
- L'existence d'un locataire en place
- Le montant du dépôt de garantie (ex : 800 €)
- La modalité de transfert choisie (déduction ou remboursement)
- La confirmation que l'acquéreur devient responsable de la restitution
Le notaire rédige généralement cette clause, mais vérifiez qu'elle figure bien dans le projet d'acte.
Délais de restitution et pénalités
⏱️ Les délais légaux de restitution
État des lieux conforme
Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation)
Dégradations constatées
Si des différences sont constatées entre l'état des lieux d'entrée et de sortie
💸 Pénalités de retard
📊 Calcul de la pénalité
En cas de retard de restitution, le dépôt de garantie est majoré de 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
La pénalité s'applique à compter du délai légal (1 ou 2 mois) jusqu'à la restitution effective. Elle est due automatiquement, sans mise en demeure.
📝 Exemple concret
Loyer : 800 €/mois
Dépôt : 800 €
Retard : 3 mois
Pénalité : 800 × 10% × 3 = 240 €
💡 Le délai court à partir de la remise des clés
Le délai de restitution (1 ou 2 mois) commence à courir à compter de la remise des clés par le locataire au propriétaire ou à son mandataire (agence). La date de l'état des lieux de sortie fait généralement foi. Conservez une preuve écrite de cette remise.
Cas pratiques
Le vendeur n'a pas transféré le dépôt
L'acte de vente ne prévoyait pas le transfert du dépôt. L'acquéreur doit restituer 1 000 € au locataire alors qu'il n'a jamais reçu cette somme.
Le locataire réclame au vendeur
Le locataire quitte le logement et réclame son dépôt de garantie à l'ancien propriétaire (vendeur) qui lui avait versé initialement.
Ventes successives du bien
Le bien a été vendu deux fois pendant la location. Le locataire part et ne sait pas à qui réclamer son dépôt.
Le nouveau propriétaire est insolvable
Le locataire réclame son dépôt au nouveau propriétaire qui refuse ou est insolvable. Le locataire se demande s'il peut se retourner contre l'ancien propriétaire.
Dégradations antérieures à la vente
L'acquéreur constate des dégradations faites avant la vente. Peut-il retenir une partie du dépôt pour des dégâts qu'il n'a pas subis ?
Vente d'un immeuble entier
Un immeuble avec 10 appartements loués est vendu. Qui est responsable des dépôts de garantie de tous les locataires ?
Recours en cas de non-restitution
Pour le locataire
📋 Procédure contre le nouveau propriétaire
Mise en demeure
Courrier recommandé AR rappelant l'obligation et le délai dépassé
Conciliation
Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation
Tribunal
Saisine du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection)
Exécution
Si condamnation, exécution forcée par huissier si nécessaire
Pour l'acquéreur
⚖️ Recours contre le vendeur
Si l'acte de vente prévoyait le transfert du dépôt et que le vendeur ne l'a pas effectué, l'acquéreur peut agir en justice pour obtenir le remboursement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
📜 Enrichissement sans cause
Si l'acte ne prévoyait rien, l'acquéreur peut tenter une action en enrichissement sans cause contre le vendeur. Cependant, cette action est plus difficile à faire aboutir.
👨⚖️ Responsabilité du notaire
Si le notaire a omis de mentionner le dépôt de garantie dans l'acte, l'acquéreur peut engager sa responsabilité professionnelle pour obtenir réparation du préjudice.
⚠️ Délai de prescription
Le locataire dispose de 3 ans à compter de la remise des clés pour réclamer son dépôt de garantie (prescription de droit commun des actions mobilières). Passé ce délai, il ne peut plus agir en justice.
Conseils pratiques
Pour le vendeur
📋 Transmettez tous les documents
Remettez à l'acquéreur le bail, l'état des lieux d'entrée, les quittances, et tout document relatif à la location. Ces éléments seront essentiels pour l'état des lieux de sortie.
💶 Clarifiez le sort du dépôt
Prévoyez explicitement dans l'acte de vente si le dépôt est déduit du prix ou remboursé séparément. Évitez les zones d'ombre qui génèrent des litiges.
Pour l'acquéreur
🔍 Vérifiez avant d'acheter
Demandez le montant exact du dépôt de garantie et assurez-vous qu'il figure dans l'acte de vente avec la modalité de transfert. Ne signez pas sans cette garantie.
📄 Conservez l'état des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée (réalisé par l'ancien propriétaire) est la référence pour l'état des lieux de sortie. Exigez sa transmission et conservez-le précieusement.
Pour le locataire
📝 Notez les coordonnées
Lors du changement de propriétaire, notez les coordonnées complètes du nouveau bailleur (nom, adresse, téléphone, email). C'est lui qui vous restituera le dépôt.
Le jour de votre départ, faites signer un document attestant de la remise des clés. C'est le point de départ du délai de restitution.
Tableau récapitulatif
| Question | Réponse |
|---|---|
| Qui restitue le dépôt au locataire ? | Le nouveau propriétaire (acquéreur), toujours |
| Le vendeur doit-il rembourser l'acquéreur ? | Pas d'obligation légale, c'est une négociation |
| Le transfert est-il automatique ? | Oui, de plein droit (article 22 loi 1989) |
| Délai de restitution | 1 mois (conforme) ou 2 mois (dégradations) |
| Pénalité de retard | 10% du loyer mensuel par mois de retard |
| Le locataire peut-il réclamer au vendeur ? | Non, seulement au propriétaire actuel |
| Ventes successives | Le dernier propriétaire est responsable |
| Prescription | 3 ans à compter de la remise des clés |
Textes de référence
📜 Loi et jurisprudence
Dépôt de garantie : montant, restitution, délais, pénalités, transmission à l'acquéreur.
"Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine."
Confirme que le dépôt de garantie est transmis de plein droit à l'acquéreur qui devient seul débiteur de l'obligation de restitution.
En résumé
Lors de la vente d'un bien loué, le dépôt de garantie est automatiquement transféré au nouveau propriétaire. C'est l'acquéreur qui devra restituer cette somme au locataire à la fin du bail, même s'il n'a jamais perçu ce montant.
La loi n'oblige pas le vendeur à rembourser le dépôt à l'acquéreur. C'est une négociation entre les parties qui doit être prévue dans l'acte de vente (déduction du prix ou remboursement séparé).
Le locataire ne peut réclamer le dépôt qu'au propriétaire actuel. Le délai de restitution est de 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois (dégradations), sous peine d'une pénalité de 10% du loyer par mois de retard.
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