Bail de location : quand le propriétaire est-il en droit de refuser le renouvellement ?
Le propriétaire peut-il mettre fin au bail à son échéance ?
À la fin d'un contrat de location, le propriétaire n'est pas libre de récupérer son logement comme il l'entend. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions dans lesquelles il peut donner congé au locataire.
Ce guide détaille les trois motifs légaux autorisant le refus de renouvellement, les formalités obligatoires à respecter, et les recours du locataire face à un congé abusif.
Les 3 seuls motifs légaux pour refuser le renouvellement
Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour l'un des trois motifs prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Tout autre motif rend le congé nul de plein droit.
Congé pour reprise
Le propriétaire souhaite reprendre le logement pour l'occuper lui-même à titre de résidence principale, ou pour y loger un proche.
• Le propriétaire lui-même
• Son conjoint ou partenaire de PACS
• Son concubin notoire (+ de 1 an)
• Ses ascendants ou descendants
• Ceux de son conjoint/partenaire
Congé pour vente
Le propriétaire souhaite vendre le logement libre de tout occupant. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption prioritaire.
• Indiquer le prix et les conditions de vente
• Notifier le droit de préemption au locataire
• Vendre au locataire s'il accepte le prix
• Ne pas vendre moins cher à un tiers
Motif légitime et sérieux
Le propriétaire invoque un manquement du locataire à ses obligations contractuelles ou un motif objectif justifiant la fin du bail.
• Impayés répétés de loyer
• Troubles de voisinage graves
• Défaut d'assurance habitation
• Sous-location non autorisée
• Transformation du logement sans accord
⚠️ Ce qui n'est PAS un motif valable
Le propriétaire ne peut pas donner congé pour les raisons suivantes : volonté de relouer plus cher, réalisation de travaux de rénovation (sauf démolition), changement de locataire par convenance personnelle, mésentente avec le locataire sans faute caractérisée, souhait de loger un ami ou un membre de la famille éloignée (cousin, oncle...). Un congé fondé sur ces motifs est annulable par le juge.
Les délais de préavis à respecter
⏱️ Préavis minimum selon le type de bail
💡 Le calcul du délai
Le délai de préavis court à compter de la réception effective du congé par le locataire, et non de la date d'envoi. Si le locataire réceptionne le courrier recommandé le 15 janvier pour un bail se terminant le 30 juin, le délai de 6 mois n'est pas respecté (il aurait fallu une réception au plus tard le 31 décembre). Le congé est alors nul et le bail se renouvelle automatiquement.
Les formalités obligatoires du congé
📋 Comment notifier le congé au locataire
Lettre recommandée avec AR
Mode le plus courant. Le délai court à compter de la première présentation, même si le locataire ne retire pas le courrier.
Remise en main propre contre signature
Le locataire signe un récépissé daté. Mode pratique mais nécessite la coopération du locataire.
Acte d'huissier (commissaire de justice)
Mode le plus sécurisé juridiquement. L'huissier certifie la date de signification, même en l'absence du locataire.
📝 Mentions obligatoires du congé (sous peine de nullité)
Le motif du congé : reprise, vente ou motif légitime et sérieux (clairement énoncé)
Pour une reprise : nom et adresse du bénéficiaire, lien de parenté avec le propriétaire
Pour une vente : prix et conditions de la vente, mention du droit de préemption
La reproduction intégrale de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989
La notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire
Le dernier alinéa de l'article 15 sur la protection des locataires âgés ou à faibles revenus
⚠️ Congé irrégulier = congé nul
L'absence d'une seule mention obligatoire rend le congé nul. Le bail se renouvelle alors automatiquement pour une nouvelle période de 3 ans (location vide) ou 1 an (meublé). Le propriétaire devra attendre la prochaine échéance pour délivrer un nouveau congé conforme.
Le droit de préemption en cas de vente
🏷️ Comment fonctionne le droit de préemption du locataire
Notification du congé pour vente
Le propriétaire notifie le congé au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Le courrier mentionne le prix de vente, les conditions (paiement comptant ou crédit), et les caractéristiques du bien. Cette notification vaut offre de vente au locataire.
Délai de réflexion : 2 mois
Le locataire dispose de 2 mois à compter de la réception du congé pour accepter ou refuser l'offre. Passé ce délai sans réponse, le locataire est réputé avoir renoncé à son droit de préemption.
Si le locataire accepte
Le locataire dispose de 2 mois supplémentaires (4 mois s'il recourt à un prêt bancaire) pour réaliser la vente. Pendant ce temps, il reste dans le logement et continue à payer le loyer jusqu'à la signature de l'acte authentique.
Si le locataire refuse
Le locataire doit quitter le logement à l'échéance du bail. Le propriétaire peut alors vendre à un tiers, mais pas à un prix inférieur à celui proposé au locataire (sinon, nouvelle offre obligatoire).
💡 Vente à un prix inférieur
Si le propriétaire décide finalement de vendre à un prix plus bas que celui notifié au locataire, il doit à nouveau lui proposer le bien à ce nouveau prix. Le locataire dispose alors d'un nouveau délai d'1 mois pour accepter. Cette règle protège le locataire contre les stratégies visant à le décourager avec un prix artificiellement élevé.
La protection des locataires vulnérables
🛡️ Locataires bénéficiant d'une protection renforcée
👴 Locataire de plus de 65 ans
Le propriétaire ne peut donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans que s'il lui propose un relogement correspondant à ses besoins et possibilités, dans le même secteur géographique (commune ou communes limitrophes).
💶 Locataire à faibles revenus
La protection s'applique également aux locataires dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par décret (environ 1,5 fois le SMIC pour une personne seule, modulé selon la composition du foyer).
♿ Locataire handicapé
Les locataires titulaires de l'AAH (Allocation Adulte Handicapé) bénéficient de la même protection que les locataires de plus de 65 ans à faibles revenus : obligation de relogement dans des conditions adaptées.
👨👩👧 Locataire avec personne à charge
La protection s'étend lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans ou un enfant en situation de handicap vivant dans le logement. Les conditions de ressources s'apprécient au niveau du foyer.
✅ Qu'est-ce qu'un relogement "correspondant aux besoins" ?
Le logement proposé doit être situé dans le même secteur géographique, adapté à la situation du locataire (accessibilité, taille), et compatible avec ses capacités financières (loyer similaire ou inférieur). Le propriétaire n'est pas obligé de fournir lui-même le logement : il peut proposer un logement appartenant à un tiers ou une place dans un établissement adapté.
Cas pratiques : congé valide ou non ?
✅ Cas n°1 : Reprise pour le fils étudiant
❌ Cas n°2 : Reprise pour le neveu
❌ Cas n°3 : Congé envoyé trop tard
✅ Cas n°4 : Impayés répétés
❌ Cas n°5 : Locataire de 68 ans sans relogement
✅ Cas n°6 : Congé entre propriétaires âgés
Les recours du locataire face à un congé abusif
Contester la validité du congé
Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler un congé irrégulier : délai non respecté, mentions manquantes, motif non valable, bénéficiaire non autorisé.
Dénoncer un congé frauduleux
Si le propriétaire invoque une reprise mais ne vient pas habiter le logement (ou le reloue rapidement), le locataire peut réclamer des dommages-intérêts pour congé frauduleux.
Invoquer la protection renforcée
Le locataire de plus de 65 ans ou à faibles revenus peut contester un congé qui ne propose pas de solution de relogement conforme aux exigences légales.
Demander des délais supplémentaires
Même si le congé est valide, le locataire en difficulté peut demander au juge des délais pour quitter les lieux (jusqu'à 3 ans dans certains cas exceptionnels).
Réclamer une indemnisation
En cas de congé abusif ou frauduleux, le locataire peut demander réparation : frais de déménagement, différentiel de loyer, préjudice moral, frais d'agence pour le nouveau logement.
Saisir la Commission de conciliation
Avant toute action judiciaire, le locataire peut saisir la CDC (Commission Départementale de Conciliation) pour tenter de trouver un accord amiable avec le propriétaire.
Les erreurs à éviter pour le propriétaire
❌ Envoyer le congé trop tard
Le délai de 6 mois (ou 3 mois pour un meublé) court à compter de la réception, pas de l'envoi. Prévoyez une marge de sécurité d'au moins 7 mois.
❌ Oublier une mention obligatoire
L'absence de la reproduction de l'article 15 ou de la notice d'information rend le congé nul. Utilisez un modèle conforme à jour.
❌ Invoquer un motif non prévu par la loi
"Je veux faire des travaux" ou "je veux louer plus cher" ne sont pas des motifs légaux. Le congé sera annulé par le juge.
❌ Ne pas vérifier la protection du locataire
Avant d'envoyer le congé, vérifiez l'âge et les ressources du locataire. S'il est protégé, préparez une offre de relogement.
❌ Reprendre pour un bénéficiaire non autorisé
Seuls les ascendants, descendants et conjoints/partenaires sont autorisés. Un congé pour loger un frère, une tante ou un ami est nul.
❌ Ne pas occuper réellement après une reprise
Le bénéficiaire doit effectivement habiter le logement à titre principal. Une reprise fictive expose à des dommages-intérêts importants.
💡 Conseil pratique
Pour sécuriser la procédure, faites appel à un commissaire de justice (huissier) pour signifier le congé. C'est plus coûteux (150-300 €) mais la date est incontestable et l'acte contient automatiquement toutes les mentions obligatoires. En cas de litige ultérieur, vous disposerez d'une preuve irréfutable.
Tableau récapitulatif : les 3 types de congé
| Critère | Congé pour reprise | Congé pour vente | Motif légitime et sérieux |
|---|---|---|---|
| Objectif | Habiter le logement ou loger un proche | Vendre le logement libre | Sanctionner un manquement du locataire |
| Délai de préavis | 6 mois (vide) / 3 mois (meublé) | 6 mois (vide) / 3 mois (meublé) | 6 mois (vide) / 3 mois (meublé) |
| Mentions spécifiques | Nom, adresse et lien du bénéficiaire | Prix, conditions, droit de préemption | Description précise des manquements |
| Droit de préemption | Non | Oui (2 mois pour accepter) | Non |
| Protection locataire âgé | Oui (+ de 65 ans, faibles revenus) | Oui (+ de 65 ans, faibles revenus) | Non |
| Obligation post-congé | Habiter effectivement le logement | Vendre au prix annoncé | Aucune |
| Risque si fraude | Dommages-intérêts (6-24 mois de loyer) | Nouvelle offre obligatoire si prix baissé | Annulation du congé |
En résumé
Le propriétaire ne peut refuser le renouvellement d'un bail que pour trois motifs légaux : la reprise pour habiter (lui-même ou un proche autorisé), la vente du logement libre, ou un motif légitime et sérieux lié aux manquements du locataire. Tout autre motif rend le congé nul.
Le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l'échéance (3 mois pour un meublé) par lettre recommandée, remise en main propre ou acte d'huissier. Il doit contenir des mentions obligatoires précises sous peine de nullité.
Les locataires de plus de 65 ans ou à faibles revenus bénéficient d'une protection renforcée : le propriétaire doit leur proposer un relogement adapté, sauf s'il est lui-même âgé ou à faibles revenus.
En cas de congé abusif ou frauduleux, le locataire peut contester devant le tribunal et obtenir l'annulation du congé ou des dommages-intérêts.
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