Locataire : jusqu'où vont vos obligations pour l'entretien de votre logement ?
Un logement bien entretenu, une responsabilité partagée
En tant que locataire, vous êtes tenu d'assurer l'entretien courant du logement et de prendre en charge les réparations locatives. Mais où s'arrête votre responsabilité et où commence celle du propriétaire ?
Ce guide détaille précisément vos obligations légales, les entretiens obligatoires, et vous aide à distinguer ce qui relève de l'usure normale (propriétaire) de la dégradation (locataire).
Le principe général : réparations locatives
📜 Ce que dit la loi
Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 + Décret n°87-712 du 26 août 1987
Les réparations locatives correspondent aux travaux d'entretien courant et aux menues réparations que le locataire doit effectuer pendant toute la durée du bail. Elles sont listées de manière exhaustive dans le décret du 26 août 1987.
💡 Les 3 critères d'une réparation locative
Une réparation est à la charge du locataire si elle remplit ces trois conditions : 1) Elle concerne l'entretien courant ou une menue réparation, 2) Elle n'est pas causée par la vétusté, un vice de construction ou un cas de force majeure, 3) Elle n'affecte pas le gros œuvre ou les équipements structurels du logement.
Les obligations d'entretien par catégorie
Plomberie et sanitaires
- Remplacement des joints de robinets et siphons
- Débouchage des canalisations et siphons
- Remplacement des flexibles de douche
- Entretien des chasses d'eau (flotteur, joint)
- Nettoyage des dépôts de calcaire
- Remplacement des douchettes et accessoires
- Graissage des mécanismes
- Vidange des fosses septiques
Électricité
- Remplacement des ampoules et tubes
- Remplacement des interrupteurs
- Remplacement des prises de courant
- Remplacement des fusibles
- Réarmement des disjoncteurs
- Remplacement des douilles et fiches
- Entretien des luminaires
- Remplacement des piles (détecteurs, sonnettes)
Chauffage et eau chaude
- Entretien annuel de la chaudière
- Ramonage des conduits (1 à 2 fois/an)
- Remplacement des joints de radiateurs
- Purge des radiateurs
- Rinçage des corps de chauffe
- Nettoyage des brûleurs et veilleuses
- Remplacement des filtres, bougies, gicleurs
- Entretien de la pompe à chaleur (partie intérieure)
Revêtements et murs
- Raccords de peinture et papier peint
- Rebouchage des trous de fixation
- Remplacement de quelques carreaux cassés
- Entretien des parquets (cire, vitrification légère)
- Remplacement de lames de parquet endommagées
- Nettoyage des moquettes et sols souples
- Entretien des plinthes et baguettes
- Nettoyage des traces et taches
- Graissage des gonds et charnières
- Remplacement des poignées et boutons
- Remplacement des vitres cassées
- Entretien des joints d'étanchéité
- Remplacement des joints de fenêtre
- Menues réparations des volets
- Remplacement des cordes et poulies
- Graissage des serrures
Extérieurs et jardins
- Tonte de la pelouse
- Taille des haies et arbustes
- Désherbage des allées et massifs
- Ramassage des feuilles
- Enlèvement de la mousse des terrasses
- Nettoyage des gouttières accessibles
- Entretien des descentes d'eau pluviale
- Entretien des auvents et marquises
Ce qui reste à la charge du propriétaire
⚖️ Locataire vs Propriétaire : qui paie quoi ?
🔧 À la charge du locataire
- Entretien courant et menues réparations
- Remplacement des consommables (ampoules, joints, filtres)
- Entretien annuel chaudière et ramonage
- Débouchage des canalisations
- Petites réparations de plomberie
- Raccords de peinture, rebouchage de trous
- Entretien du jardin privatif
- Remplacement des vitres cassées
- Graissage des serrures et gonds
- Nettoyage des VMC et bouches d'aération
🏠 À la charge du propriétaire
- Gros œuvre (toiture, murs, fondations)
- Remplacement des équipements vétustes
- Remplacement de la chaudière
- Travaux de mise en conformité
- Remplacement des fenêtres et volets
- Ravalement de façade
- Réfection complète des revêtements usés
- Réparation des canalisations encastrées
- Élagage des grands arbres (+3m)
- Réparations dues à la vétusté
⚠️ La règle de la vétusté
Même si une réparation figure dans la liste des réparations locatives, elle incombe au propriétaire si elle est causée par la vétusté. Un robinet qui fuit après 20 ans d'utilisation normale, une peinture défraîchie après 10 ans, un ballon d'eau chaude en fin de vie : ces remplacements sont à la charge du propriétaire.
Les entretiens obligatoires à ne pas oublier
Entretien de la chaudière
L'entretien annuel est obligatoire pour les chaudières gaz, fioul, bois et charbon de 4 à 400 kW. Le locataire doit faire appel à un professionnel qualifié et conserver l'attestation pendant 2 ans minimum.
📅 1 fois/an 💶 80-150 €Ramonage des conduits
Le ramonage mécanique des conduits de fumée est obligatoire. La fréquence dépend du règlement sanitaire départemental (généralement 1 à 2 fois par an dont 1 pendant la période de chauffe).
📅 1-2 fois/an 💶 50-90 €Entretien climatisation/PAC
Pour les climatisations et pompes à chaleur contenant plus de 2 kg de fluide frigorigène, un contrôle d'étanchéité annuel est obligatoire. Le nettoyage des filtres revient au locataire.
📅 1 fois/an 💶 100-200 €Entretien VMC
Le nettoyage des bouches d'extraction et des entrées d'air est à la charge du locataire. L'entretien du moteur et des gaines incombe au propriétaire (ou aux charges de copropriété).
📅 2-4 fois/an 💶 Gratuit (nettoyage)Vidange fosse septique
Si le logement dispose d'un assainissement non collectif, la vidange de la fosse septique ou de la micro-station est à la charge du locataire (sauf convention contraire dans le bail).
📅 Tous les 2-4 ans 💶 150-400 €Détecteur de fumée
L'installation du DAAF est à la charge du propriétaire, mais son entretien (remplacement des piles, test mensuel) et son remplacement en cas de dysfonctionnement incombent au locataire.
📅 Test mensuel 💶 Piles : 5-10 €/an💡 Conservez vos justificatifs
Gardez précieusement les attestations d'entretien (chaudière, ramonage) et les factures de réparations. Elles vous seront demandées en cas de sinistre (assurance) ou de litige avec le propriétaire. En l'absence de justificatif d'entretien de la chaudière, l'assurance peut refuser de vous indemniser en cas d'incendie ou d'intoxication au CO.
La grille de vétusté : durée de vie des équipements
La vétusté correspond à l'usure normale d'un bien due au temps et à l'usage courant. Elle réduit progressivement la valeur des équipements et revêtements. En cas de litige, les tribunaux se réfèrent à des grilles de vétusté indicatives :
📊 Durée de vie moyenne des équipements
| Durée d'occupation | Taux de vétusté appliqué | Reste à charge locataire |
|---|---|---|
| 1 an | 10-15% | 85-90% de la valeur |
| 3 ans | 25-35% | 65-75% de la valeur |
| 5 ans | 40-50% | 50-60% de la valeur |
| 7 ans | 55-70% | 30-45% de la valeur |
| 10 ans et + | 70-100% | 0-30% de la valeur |
✅ Comment ça fonctionne concrètement
Vous occupez le logement depuis 6 ans et la peinture est abîmée. Si la durée de vie de la peinture est estimée à 10 ans, le taux de vétusté est d'environ 60%. Vous ne serez donc redevable que de 40% du coût de la réfection, le reste étant considéré comme de l'usure normale à la charge du propriétaire.
Cas pratiques : qui paie ?
🔧 Cas n°1 : Robinet qui goutte
🏠 Cas n°2 : Chauffe-eau en panne
🔧 Cas n°3 : Vitre cassée
🏠 Cas n°4 : Volet roulant bloqué
⚖️ Cas n°5 : Peinture abîmée
🔧 Cas n°6 : Jardin en friche
L'état des lieux : un document clé
📋 L'importance de l'état des lieux d'entrée
Vérifiez tout en détail
Prenez le temps de contrôler chaque pièce, chaque équipement. Notez le moindre défaut : traces, rayures, dysfonctionnements. C'est votre référence pour la sortie.
Prenez des photos datées
Photographiez tous les équipements et les éventuels défauts constatés. Envoyez-vous ces photos par email pour avoir une date certaine.
Testez les équipements
Robinets, chasse d'eau, volets, prises, interrupteurs, chauffage, VMC... Signalez tout dysfonctionnement avant de signer.
Complétez sous 10 jours
Vous disposez de 10 jours après la signature pour signaler par écrit les défauts que vous n'auriez pas remarqués lors de l'état des lieux.
Premier mois de chauffe
Vous avez jusqu'au premier mois de la période de chauffe pour signaler les défauts du chauffage que vous n'avez pas pu tester à l'entrée.
Conservez le document
L'état des lieux d'entrée sera comparé à celui de sortie. Gardez-le précieusement pendant toute la durée du bail et après votre départ.
⚠️ Attention en cas d'absence d'état des lieux
Si aucun état des lieux d'entrée n'a été établi, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). C'est alors à lui de prouver que les dégradations existaient avant son entrée. D'où l'importance de ne jamais accepter un logement sans état des lieux contradictoire.
Que faire en cas de litige ?
Dialogue avec le propriétaire
Commencez toujours par une discussion amiable. Exposez votre position par écrit (email ou courrier) en citant les textes applicables (décret de 1987, grille de vétusté). Beaucoup de litiges se résolvent ainsi.
Commission de conciliation (CDC)
Saisissez la Commission Départementale de Conciliation. Cette procédure gratuite permet de trouver un accord avec l'aide d'un médiateur. Délai : 2-3 mois. L'avis n'est pas contraignant mais souvent respecté.
Tribunal judiciaire
En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection pour les litiges < 10 000 €). L'avocat n'est pas obligatoire mais recommandé. Délai : 6-18 mois.
Associations de locataires
Des associations comme la CNL, la CLCV ou l'UFC-Que Choisir peuvent vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches. Certaines proposent une assistance juridique à leurs adhérents.
💡 Le dépôt de garantie : délais et retenues
Le propriétaire dispose de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, et de 2 mois en cas de différences. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures. En cas de non-restitution injustifiée, des pénalités de 10% du loyer par mois de retard s'appliquent.
Checklist du bon locataire
✅ Les réflexes à adopter pendant la location
Faire l'entretien annuel de la chaudière et conserver l'attestation
Faire ramoner les conduits de cheminée 1 à 2 fois par an
Nettoyer régulièrement les bouches de VMC et entrées d'air
Purger les radiateurs en début de saison de chauffe
Entretenir le jardin : tonte, taille, désherbage régulier
Signaler rapidement tout dysfonctionnement au propriétaire
Conserver toutes les factures et attestations d'entretien
Reboucher les trous de fixation avant de quitter le logement
Détartrer régulièrement la robinetterie et les équipements sanitaires
Tester le détecteur de fumée chaque mois et changer les piles
En résumé
Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des menues réparations définies par le décret du 26 août 1987 : joints, robinetterie, interrupteurs, ampoules, petites réparations de plomberie, entretien du jardin, nettoyage des équipements...
Les entretiens obligatoires (chaudière, ramonage) sont à la charge du locataire, qui doit conserver les attestations. En revanche, le remplacement des équipements vétustes, le gros œuvre et les réparations dues à la vétusté incombent au propriétaire.
La distinction entre usure normale et dégradation est essentielle. Les grilles de vétusté permettent de répartir équitablement les coûts en fonction de l'ancienneté des équipements et de la durée d'occupation.
Un état des lieux détaillé à l'entrée et la conservation des justificatifs pendant toute la location sont les meilleures protections en cas de litige à la sortie.
Liens utiles
Ressources officielles
Un problème de toiture dans votre logement ?
RS Couverture intervient dans les Yvelines pour diagnostiquer et réparer les fuites et désordres de toiture.
Diagnostic – Réparation de toiture – Garantie décennale