Toiture en copropriété : qui est responsable des travaux ?
Une partie commune sous responsabilité collective
La toiture d'un immeuble en copropriété appartient à l'ensemble des copropriétaires. Les travaux relèvent du syndicat des copropriétaires et doivent être votés en assemblée générale, sauf cas d'urgence. Les charges sont réparties selon les tantièmes définis dans le règlement de copropriété.
Ce guide détaille le cadre juridique, les règles de vote, la répartition des charges et les recours en cas de litige.
Qualification juridique de la toiture
Article 3 de la loi du 10 juillet 1965
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. [...] Sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors. »
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 – Statut de la copropriété
La toiture fait partie du gros œuvre de l'immeuble et constitue donc une partie commune par nature. Elle appartient indivisément à l'ensemble des copropriétaires, même si seuls certains en bénéficient directement (dernier étage).
Parties communes (toiture)
- Couverture (tuiles, ardoises, zinc, bac acier)
- Charpente (fermettes, poutres, chevrons)
- Étanchéité des toitures-terrasses
- Gouttières et descentes EP
- Solins et raccords
- Souches de cheminée
- Lucarnes et châssis d'origine
- Isolation thermique sous toiture commune
Parties privatives (selon règlement)
- Velux installés par un copropriétaire
- Revêtement de terrasse à jouissance exclusive
- Balcons privatifs en toiture
- Conduits de cheminée individuels
- Antennes individuelles
- Climatiseurs et VMC individuels
- Combles privatifs aménagés
- Panneaux solaires individuels autorisés
💡 Le règlement de copropriété prime
Le règlement de copropriété peut déroger aux présomptions légales et qualifier certains éléments différemment. Par exemple, une terrasse accessible depuis un appartement peut être partie commune à jouissance exclusive : l'étanchéité reste à la charge du syndicat, mais le revêtement incombe au copropriétaire jouissant de la terrasse. Consultez toujours le règlement pour connaître la qualification exacte.
Les acteurs de la gestion de la toiture
Syndicat des copropriétaires
Personne morale regroupant tous les copropriétaires. Propriétaire des parties communes, il est responsable de leur entretien et de leur conservation. C'est lui qui est juridiquement responsable en cas de dommages causés par la toiture.
Syndic de copropriété
Représentant légal du syndicat. Il exécute les décisions de l'AG, passe les contrats, engage les travaux votés, gère les sinistres. En cas d'urgence, il peut prendre des mesures conservatoires sans vote préalable.
Assemblée générale
Organe de décision de la copropriété. Elle vote les travaux, approuve les devis, décide des appels de fonds. Les décisions sont prises à différentes majorités selon la nature des travaux.
Conseil syndical
Organe consultatif composé de copropriétaires élus. Il assiste le syndic, contrôle sa gestion, prépare les AG et peut demander des devis. Il n'a pas de pouvoir de décision mais joue un rôle clé dans le suivi des travaux.
Les majorités requises en assemblée générale
Les travaux de toiture nécessitent un vote en assemblée générale. La majorité requise dépend de la nature des travaux envisagés.
Article 24
50 % + 1 voix des présents et représentés
- Entretien courant de la toiture
- Réparations nécessaires
- Réfection à l'identique
- Démoussage et nettoyage
- Remplacement de tuiles/ardoises
- Travaux de mise en conformité obligatoires
Article 25
50 % + 1 voix de tous les copropriétaires
- Travaux d'amélioration
- Changement de type de couverture
- Isolation thermique par l'extérieur
- Installation de panneaux solaires collectifs
- Autorisation d'installer un Velux
- Modification de l'aspect extérieur
Article 26
2/3 des voix de tous les copropriétaires
- Travaux modifiant la destination de l'immeuble
- Surélévation de l'immeuble
- Aliénation de parties communes (vente des combles)
- Modification du règlement de copropriété
Urgence
Décision du syndic seul
- Travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble
- Bâchage d'urgence après tempête
- Réparation d'une fuite grave
- Mesures conservatoires
- Ratification ultérieure en AG
Article 18 de la loi du 10 juillet 1965 – Pouvoirs du syndic
« En cas d'urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. »
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
💡 La passerelle article 25-1
Si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins 1/3 des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l'article 24. Cette « passerelle » facilite l'adoption de travaux d'amélioration.
Répartition des charges de toiture
Les charges de toiture sont des charges générales réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes de copropriété.
Montant des travaux votés en AG
Répartition selon le règlement
Montant dû par chaque copropriétaire
Règles de répartition
| Situation | Répartition | Fondement |
|---|---|---|
| Toiture couvrant tout l'immeuble | Tous les copropriétaires selon tantièmes généraux | Article 10 loi 1965 |
| Toiture couvrant un seul bâtiment | Copropriétaires du bâtiment concerné | Charges spéciales de bâtiment |
| Terrasse à jouissance exclusive | Étanchéité : syndicat / Revêtement : copropriétaire | Règlement de copropriété |
| Velux privatif | Copropriétaire propriétaire du Velux | Partie privative ajoutée |
| Amélioration (isolation, solaire) | Tous les copropriétaires selon tantièmes | Sauf clause contraire du règlement |
⚠️ Le copropriétaire du dernier étage paie comme les autres
Même si la toiture ne profite directement qu'aux appartements du dernier étage, tous les copropriétaires participent aux charges selon leurs tantièmes. La toiture fait partie du gros œuvre et protège l'ensemble de l'immeuble. Un copropriétaire du rez-de-chaussée ne peut pas refuser de payer sa quote-part.
Cas pratiques fréquents
Infiltration par la toiture
De l'eau s'infiltre dans un appartement du dernier étage à cause d'une défaillance de la couverture.
→ Charge du syndicatLe syndicat doit réparer la toiture et indemniser le copropriétaire pour les dégâts dans son appartement (via l'assurance copropriété).
Terrasse avec infiltration
Une terrasse à jouissance exclusive fuit chez le voisin du dessous. L'origine est l'étanchéité sous le carrelage.
→ Charge du syndicatL'étanchéité est partie commune. Le syndicat paie la réparation. Le copropriétaire ne paie que s'il a endommagé l'étanchéité par ses propres travaux.
Velux qui fuit
Un Velux installé par un copropriétaire avec autorisation de l'AG présente des fuites.
→ Charge du copropriétaireLe Velux est devenu partie privative après installation. Son entretien et ses réparations incombent au copropriétaire qui l'a fait installer.
Tuiles arrachées par la tempête
Une tempête a endommagé la couverture. Des tuiles sont tombées et ont blessé un passant.
→ Charge du syndicatLe syndicat est responsable (article 1244 Code civil). L'assurance copropriété couvre les dommages aux tiers et la réparation de la toiture (garantie tempête).
Installation de panneaux solaires
Un copropriétaire souhaite installer des panneaux solaires sur le toit pour son usage personnel.
→ Autorisation AG + frais copropriétaireL'AG doit autoriser l'installation (majorité art. 25) car elle affecte une partie commune. Le copropriétaire supporte tous les frais et la responsabilité de l'installation.
Réfection complète de la toiture
La toiture est vétuste et nécessite une réfection complète avec changement de couverture.
→ Vote en AG + tous les copropriétairesRéfection à l'identique : majorité simple (art. 24). Changement de matériau : majorité absolue (art. 25). Charges réparties selon tantièmes.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les copropriétés de plus de 15 ans doivent établir un Plan Pluriannuel de Travaux incluant notamment la toiture.
📋 Contenu du PPT
Le PPT identifie les travaux nécessaires sur 10 ans, leur ordre de priorité et leur estimation budgétaire. La toiture y figure généralement en bonne place si elle présente des signes de vétusté.
📅 Calendrier d'application
Obligation entrée en vigueur progressivement : copropriétés > 200 lots (2023), 51-200 lots (2024), ≤ 50 lots (2025). Mise à jour tous les 10 ans.
💰 Fonds de travaux
Le PPT permet de dimensionner le fonds de travaux obligatoire (minimum 2,5 % du budget prévisionnel ou selon les besoins identifiés par le PPT).
🔍 DPE collectif
Le PPT s'appuie sur le DPE collectif et le Diagnostic Technique Global (DTG). L'état de la toiture et son isolation sont des critères majeurs du DPE.
✅ Avantage du PPT pour la toiture
Le PPT permet d'anticiper les travaux de toiture et de provisionner les fonds nécessaires progressivement. Les copropriétaires évitent ainsi les appels de fonds exceptionnels importants et les conflits liés au financement de travaux urgents non prévus.
Responsabilité en cas de dommages
Lorsque la toiture cause des dommages (infiltrations, chute de tuiles), plusieurs responsabilités peuvent être engagées.
| Situation | Responsable | Assurance |
|---|---|---|
| Dommages aux tiers (passants, voisins) | Syndicat des copropriétaires | RC copropriété (assurance immeuble) |
| Dommages à un copropriétaire | Syndicat des copropriétaires | Assurance immeuble + MRH copropriétaire |
| Dommages à un locataire | Syndicat + copropriétaire bailleur | Convention IRSI (gestion simplifiée) |
| Défaut d'entretien par le syndic | Syndic (responsabilité professionnelle) | RC professionnelle du syndic |
| Velux privatif défaillant | Copropriétaire propriétaire du Velux | MRH du copropriétaire |
| Travaux mal exécutés (< 10 ans) | Entreprise + garantie décennale | Assurance décennale de l'entreprise |
Article 14 de la loi du 10 juillet 1965
« Le syndicat des copropriétaires [...] a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes. »
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Recours en cas de blocage
Plusieurs situations peuvent bloquer les travaux de toiture : refus du syndic d'agir, impossibilité de réunir la majorité, copropriétaire mauvais payeur...
Si le syndic refuse d'agir
1. Mise en demeure du syndic
Adressez une lettre RAR au syndic lui demandant de convoquer une AG extraordinaire ou d'intervenir en urgence. Fixez un délai de 15 jours.
2. Demande d'inscription à l'ordre du jour
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'AG. Le syndic ne peut pas refuser si la demande est faite dans les délais.
3. Convocation par le conseil syndical
Le conseil syndical peut, après mise en demeure infructueuse, convoquer lui-même l'AG à la place du syndic défaillant (article 8 décret 1967).
4. Saisine du tribunal judiciaire
En cas d'urgence (infiltrations graves), saisissez le juge des référés pour obtenir la désignation d'un administrateur provisoire ou l'autorisation de faire exécuter les travaux.
5. Action en responsabilité contre le syndic
Si l'inaction du syndic a causé des dommages, le syndicat ou les copropriétaires lésés peuvent engager sa responsabilité civile professionnelle.
Si la majorité n'est pas atteinte
🔄 Passerelle art. 25-1
Si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que 1/3 des voix a été recueilli, un second vote immédiat peut avoir lieu à la majorité simple (article 24).
📅 Report à une nouvelle AG
Si même le tiers n'est pas atteint, la question peut être inscrite à l'ordre du jour d'une nouvelle AG, convoquée dans les 3 mois, qui statue à la majorité de l'article 25.
⚖️ Saisine du tribunal
En cas de blocage persistant mettant en péril l'immeuble, le tribunal peut autoriser un copropriétaire à faire exécuter les travaux urgents aux frais du syndicat.
📢 Information et pédagogie
Présentez des devis détaillés, des rapports d'experts et les risques encourus (responsabilité, dépréciation). Une bonne information facilite l'obtention de la majorité.
⚠️ Les copropriétaires opposants peuvent être tenus responsables
Un copropriétaire qui vote systématiquement contre des travaux urgents et nécessaires peut voir sa responsabilité personnelle engagée en cas de sinistre. La jurisprudence reconnaît cette possibilité lorsque l'opposition est manifestement abusive et a contribué à l'aggravation des dommages.
Financement des travaux de toiture
💰 Fonds de travaux
Obligatoire depuis 2017, le fonds de travaux permet de provisionner les dépenses futures. Minimum 2,5 % du budget prévisionnel ou montant défini par le PPT.
📝 Appel de fonds exceptionnel
Pour les gros travaux non provisionnés, l'AG peut voter un appel de fonds exceptionnel réparti selon les tantièmes. Échelonnement possible sur plusieurs années.
🏦 Emprunt collectif
Depuis la loi ALUR, la copropriété peut souscrire un emprunt bancaire collectif (majorité art. 25). Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent y participer.
🌱 Aides et subventions
MaPrimeRénov' Copropriété (jusqu'à 75 % des travaux), éco-PTZ collectif, CEE, aides locales. Conditions : gains énergétiques significatifs, travaux éligibles.
💡 MaPrimeRénov' Copropriété
Cette aide peut financer jusqu'à 75 % du montant des travaux de rénovation énergétique globale, dont l'isolation de la toiture. Conditions : gain énergétique d'au moins 35 %, travaux réalisés par des entreprises RGE, accompagnement par un opérateur agréé (Mon Accompagnateur Rénov'). Le syndic dépose la demande pour le compte du syndicat.
RS Couverture : intervention en copropriété
RS Couverture, couvreur à Montesson, intervient régulièrement en copropriété pour des diagnostics, devis et travaux de toiture.
🔍 Diagnostic pour AG
Rapport détaillé de l'état de la toiture avec préconisations et estimation budgétaire. Document présentable en assemblée générale pour faciliter la prise de décision.
📋 Devis détaillés
Devis conformes aux exigences des syndics : détail des prestations, prix unitaires, planning d'intervention, attestations d'assurance.
⚡ Intervention d'urgence
Bâchage et mise hors d'eau rapide en cas de sinistre, avant même le vote en AG. Intervention coordonnée avec le syndic et l'assurance.
🛠️ Travaux garantis
Réalisation des travaux votés en AG, dans le respect des DTU et du cahier des charges. Garantie décennale, suivi de chantier et réception avec le conseil syndical.
Liens utiles
Textes de référence
En résumé
La toiture est une partie commune dont la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires. Les travaux doivent être votés en assemblée générale à des majorités variables selon leur nature. Les charges sont réparties entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, même ceux qui ne bénéficient pas directement de la toiture.
RS Couverture accompagne les copropriétés des Yvelines pour les diagnostics, devis et travaux de toiture, en coordination avec les syndics et conseils syndicaux.
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RS Couverture intervient pour les syndics et conseils syndicaux dans les Yvelines.
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