Infiltration par la toiture : copropriété ou propriétaire, qui prend en charge ?
Une question d'origine et de qualification
Lorsqu'une infiltration survient par la toiture dans un immeuble en copropriété, la première question est d'identifier son origine. Selon que l'infiltration provient d'une partie commune ou d'un élément privatif, la prise en charge diffère radicalement.
Ce guide détaille les règles de répartition, la procédure de déclaration, le rôle des assurances et les recours en cas de litige.
Le principe : identifier l'origine de l'infiltration
La prise en charge des réparations et des dégâts dépend de la qualification juridique de l'élément à l'origine de l'infiltration : partie commune ou partie privative.
🔍 Schéma décisionnel
Étape 1 : D'où vient l'infiltration ?
Identifier précisément l'origine de l'eau : couverture, étanchéité, fenêtre de toit, terrasse, conduit...
🏢 Partie commune
Couverture, charpente, étanchéité terrasse, gouttières, souches cheminée
→ Syndicat des copropriétaires
🏠 Partie privative
Velux privatif, revêtement terrasse, conduit individuel, travaux privatifs
→ Copropriétaire concerné
Charge du syndicat
- Couverture (tuiles, ardoises, zinc, bac acier)
- Charpente et éléments de structure
- Étanchéité des toitures-terrasses
- Gouttières et descentes EP communes
- Solins, noues et raccords
- Souches de cheminée collectives
- Lucarnes et châssis d'origine
- Fenêtres de toit installées par le promoteur
Charge du copropriétaire
- Velux installé par le copropriétaire
- Revêtement de terrasse (carrelage, dalles)
- Siphon et évacuation de terrasse privative
- Conduit de cheminée individuel
- Travaux privatifs ayant endommagé l'étanchéité
- Défaut d'entretien d'éléments privatifs
- Antenne ou équipement individuel
- Aménagements réalisés sans autorisation
💡 Le cas de la terrasse à jouissance exclusive
Une terrasse accessible depuis un appartement peut être qualifiée de « partie commune à jouissance exclusive ». Dans ce cas, l'étanchéité (sous le revêtement) reste partie commune et relève du syndicat, tandis que le revêtement de surface (carrelage, dalles) est privatif et relève du copropriétaire. C'est souvent la source de litiges, d'où l'importance de consulter le règlement de copropriété.
Cas pratiques d'infiltrations
Tuile cassée ou déplacée
Une tuile s'est déplacée lors d'une tempête, provoquant une infiltration dans l'appartement du dernier étage.
→ Syndicat des copropriétairesLa couverture est partie commune. Le syndicat paie la réparation et l'assurance copropriété indemnise les dégâts dans l'appartement.
Étanchéité terrasse défaillante
L'étanchéité sous le carrelage d'une terrasse-toit fuit, causant des dégâts chez le voisin du dessous.
→ Syndicat des copropriétairesL'étanchéité est partie commune même si la terrasse est à jouissance exclusive. Le syndicat assume les travaux d'étanchéité.
Velux privatif qui fuit
Un Velux installé par un copropriétaire avec autorisation de l'AG présente des joints défaillants.
→ Copropriétaire propriétaire du VeluxLe Velux est devenu partie privative. Son entretien et ses réparations incombent au copropriétaire, y compris si la fuite cause des dégâts chez un voisin.
Siphon de terrasse bouché
Le siphon d'une terrasse privative est bouché par des feuilles, l'eau stagne et s'infiltre chez le voisin.
→ Copropriétaire jouissant de la terrasseL'entretien du siphon et des évacuations est à la charge du copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive de la terrasse.
Travaux sur terrasse ayant percé l'étanchéité
Un copropriétaire a fait poser un nouveau carrelage sur sa terrasse sans précaution, endommageant l'étanchéité.
→ Copropriétaire fautifMême si l'étanchéité est partie commune, le copropriétaire qui l'a endommagée par ses travaux est responsable et doit prendre en charge les réparations.
Gouttière obstruée provoquant un débordement
Les gouttières communes sont bouchées, l'eau déborde et s'infiltre par le haut des murs.
→ Syndicat des copropriétairesLes gouttières sont parties communes. Leur entretien relève du syndicat. Un défaut d'entretien peut engager la responsabilité du syndic.
Procédure en cas d'infiltration
Lorsqu'une infiltration survient, suivez une procédure rigoureuse pour protéger vos droits et faciliter la prise en charge.
1. Protéger les biens et limiter les dégâts
Déplacez les meubles et objets de valeur, placez des récipients sous les fuites, protégez les sols. Ces mesures conservatoires sont à votre charge mais limitent l'aggravation des dommages.
Immédiat2. Documenter l'infiltration
Prenez des photos et vidéos datées des dégâts et de l'origine supposée de la fuite. Conservez les objets endommagés si possible. Ces preuves seront essentielles pour l'assurance.
Immédiat3. Alerter le syndic
Informez immédiatement le syndic par écrit (email avec accusé de réception + LRAR). Décrivez précisément la situation et demandez une intervention urgente si nécessaire.
Sous 24-48h4. Déclarer le sinistre à votre assurance
Déclarez le sinistre à votre assurance habitation (MRH) dans les 5 jours ouvrés. Transmettez les photos, une description des dégâts et les coordonnées du syndic.
Sous 5 jours ouvrés5. Le syndic déclare à l'assurance copropriété
Le syndic déclare le sinistre à l'assurance de l'immeuble (multirisques immeuble - MRI). Il coordonne les différentes assurances selon la convention IRSI.
Sous 5 jours ouvrés6. Expertise et recherche de fuite
Un expert peut être mandaté pour identifier précisément l'origine de l'infiltration et chiffrer les dommages. Cette recherche de fuite est généralement prise en charge par l'assurance.
1 à 3 semaines7. Travaux de réparation
Selon les conclusions de l'expertise, les travaux sont ordonnés par le syndic (partie commune) ou entrepris par le copropriétaire responsable (partie privative).
Variable8. Indemnisation des dégâts
Chaque assureur indemnise son assuré selon les règles de la convention IRSI (voir ci-dessous). Les dégâts dans votre appartement sont pris en charge par votre MRH.
Après travaux⚠️ Ne faites pas de travaux sans accord
N'entreprenez pas de travaux de réparation sur la toiture ou les parties communes sans l'accord du syndic, même en cas d'urgence. Vous pourriez être tenu responsable des dégradations et ne pas être remboursé. En cas d'inaction du syndic face à une urgence, mettez-le en demeure par LRAR avant toute intervention.
Le rôle des assurances : la convention IRSI
Depuis 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) simplifie la gestion des dégâts des eaux en copropriété.
Sinistre simple
Pas d'expertise obligatoire. Chaque assureur indemnise son assuré directement sans recherche de responsabilité.
Sinistre intermédiaire
Expertise possible si nécessaire. L'assureur gestionnaire coordonne l'indemnisation. Pas de recours entre assureurs.
Sinistre important
Expertise contradictoire obligatoire. Recherche de responsabilité. Recours possibles entre assureurs.
Les assureurs impliqués
Assurance copropriété (MRI)
Couvre les parties communes, la RC du syndicat, les dommages causés aux tiers par les parties communes.
Assurance copropriétaire (MRH)
Couvre les parties privatives, les biens mobiliers, la RC du copropriétaire, les recours contre les responsables.
Assurance PNO (bailleur)
Complète la MRH pour les copropriétaires bailleurs : vacance locative, loyers impayés, RC propriétaire.
Assurance locataire (MRH)
Couvre les biens du locataire, sa responsabilité locative, les recours contre le bailleur ou le syndicat.
💡 Qui est l'assureur gestionnaire ?
Dans le cadre de la convention IRSI, un seul assureur « gestionnaire » coordonne le dossier. C'est généralement l'assureur de l'occupant (locataire ou copropriétaire occupant) du local sinistré. Il diligente l'expertise, coordonne les travaux et répartit les indemnisations entre assureurs.
Répartition des charges entre copropriétaires
Lorsque l'infiltration provient d'une partie commune, les frais de réparation de la toiture sont répartis entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.
| Type de frais | Prise en charge | Répartition |
|---|---|---|
| Réparation de la toiture | Syndicat (hors assurance) | Tous les copropriétaires selon tantièmes |
| Franchise assurance copropriété | Syndicat | Tous les copropriétaires selon tantièmes |
| Dégâts parties communes | Assurance copropriété (MRI) | Indemnisation directe |
| Dégâts appartement victime | Assurance copropriétaire (MRH) | Indemnisation directe + recours éventuel |
| Recherche de fuite | Assurance gestionnaire (convention IRSI) | Prise en charge intégrale |
| Expertise contradictoire | Assurances concernées | Répartition selon responsabilités |
⚠️ Le copropriétaire victime paie aussi sa quote-part
Même s'il est victime de l'infiltration, le copropriétaire concerné participe aux charges de réparation de la toiture selon ses tantièmes, comme tous les autres copropriétaires. C'est le principe de l'indivision : la toiture appartient à tous. Son préjudice personnel (dégâts dans son appartement) est indemnisé par son assurance MRH.
Recours en cas de litige
Si le syndic refuse d'agir
📝 Mise en demeure
Adressez une lettre RAR au syndic lui demandant d'intervenir en urgence ou de convoquer une AG extraordinaire. Fixez un délai de 8 à 15 jours selon l'urgence.
📋 Inscription à l'ordre du jour
Demandez l'inscription des travaux à l'ordre du jour de la prochaine AG. Le syndic ne peut pas refuser si la demande est faite dans les délais.
⚖️ Référé d'urgence
En cas d'urgence avérée (infiltration grave, risque pour la sécurité), saisissez le juge des référés pour obtenir une injonction de faire les travaux.
💼 Responsabilité du syndic
Si l'inaction du syndic a aggravé les dégâts, engagez sa responsabilité civile professionnelle. Son assurance RC Pro peut être mise en cause.
Article 18 de la loi du 10 juillet 1965
« En cas d'urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. »
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Si un copropriétaire refuse de payer
Le copropriétaire qui refuse de payer sa quote-part des travaux de toiture s'expose à :
- Mise en demeure par le syndic
- Majoration des sommes dues (intérêts de retard)
- Procédure judiciaire de recouvrement
- Inscription d'une hypothèque légale sur son lot
- Saisie immobilière en dernier recours
Si l'origine de la fuite est contestée
🔍 Expertise amiable
Demandez une expertise amiable par un expert en bâtiment pour identifier objectivement l'origine de l'infiltration. Coût partagé entre les parties.
⚖️ Expertise judiciaire
En cas de désaccord persistant, saisissez le tribunal pour demander la désignation d'un expert judiciaire. Son rapport s'impose aux parties.
Prévention des infiltrations en copropriété
La meilleure protection contre les infiltrations reste l'entretien préventif de la toiture.
📅 Inspection annuelle
Faites inspecter la toiture chaque année par un professionnel. Inscrivez ce poste au budget prévisionnel. Le conseil syndical peut suivre le dossier.
🧹 Entretien régulier
Nettoyage des gouttières (2 fois/an), démoussage (3-5 ans), vérification des solins et points singuliers. Prévoyez ces interventions dans le contrat d'entretien.
📋 Plan Pluriannuel de Travaux
Le PPT (obligatoire depuis 2023-2025) identifie les travaux de toiture à prévoir sur 10 ans. Anticipez les réfections avant que les infiltrations ne surviennent.
💰 Fonds de travaux
Provisionnez régulièrement dans le fonds de travaux pour éviter les appels de fonds exceptionnels lors d'une réfection urgente de toiture.
✅ Le contrat d'entretien de toiture
Un contrat d'entretien annuel avec un couvreur professionnel garantit des visites régulières, une détection précoce des problèmes et une intervention rapide. Ce contrat constitue également une preuve de bonne gestion en cas de sinistre, utile face à l'assurance ou en cas de litige.
RS Couverture : intervention en copropriété
RS Couverture, couvreur à Montesson, intervient régulièrement en copropriété pour la recherche et la réparation des infiltrations de toiture.
🔍 Recherche de fuite
Identification précise de l'origine de l'infiltration : inspection visuelle, test d'étanchéité, thermographie. Rapport détaillé pour le syndic et l'assurance.
⚡ Intervention d'urgence
Bâchage et mise hors d'eau rapide pour stopper l'infiltration en attendant les travaux définitifs. Disponibilité 7j/7 en cas d'urgence.
📋 Devis pour AG
Devis détaillés conformes aux exigences des syndics : détail des prestations, plans d'intervention, attestations. Présentables en assemblée générale.
🛠️ Travaux garantis
Réparation ou réfection selon les règles de l'art (DTU). Garantie décennale, suivi de chantier, réception avec le conseil syndical.
Liens utiles
Textes et ressources
En résumé
La prise en charge d'une infiltration par la toiture en copropriété dépend de son origine. Si elle provient d'une partie commune (couverture, étanchéité), le syndicat des copropriétaires assume les réparations, réparties entre tous selon les tantièmes. Si elle provient d'un élément privatif (Velux, revêtement de terrasse), le copropriétaire concerné en est responsable.
La convention IRSI simplifie la gestion des sinistres en permettant une indemnisation rapide sans recherche préalable de responsabilité pour les dégâts inférieurs à 5 000 €.
Infiltration par la toiture en copropriété ?
RS Couverture intervient pour la recherche de fuite et les réparations dans les Yvelines.
Urgences – Recherche de fuite – Devis AG – Garantie décennale