Façades et toitures en copropriété : les obligations légales en 2026
Un cadre réglementaire renforcé
En 2026, les copropriétés font face à un ensemble d'obligations légales concernant leurs façades et toitures : Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), DPE collectif, fonds de travaux obligatoire, et interdictions de location pour les passoires thermiques.
Ce guide recense toutes les obligations en vigueur, les échéances à retenir et les sanctions encourues en cas de non-conformité.
Calendrier des obligations 2023-2034
Les obligations pesant sur les copropriétés se sont renforcées progressivement depuis la loi Climat et Résilience de 2021.
PPT > 200 lots
Obligation du Plan Pluriannuel de Travaux pour les copropriétés de plus de 200 lots
✓ Échéance passéePPT 51-200 lots
Extension du PPT aux copropriétés de 51 à 200 lots
✓ Échéance passéePPT ≤ 50 lots + DPE G interdit
PPT obligatoire pour toutes les copropriétés. Interdiction de louer les logements G
⚡ En vigueurToutes copropriétés en conformité
PPT et DPE collectif obligatoires pour toutes les copropriétés > 15 ans
📋 Année en coursDPE F interdit
Interdiction de location pour les logements classés F au DPE
🔜 À venirDPE E interdit
Interdiction de location pour les logements classés E au DPE
🔜 À venir📋 Synthèse des obligations en 2026
PPT
Obligatoire Copropriétés > 15 ansDPE collectif
Obligatoire Base du PPTFonds travaux
2,5 % minimum Ou selon PPTLocation DPE G
Interdite Depuis 01/01/2025Obligations spécifiques façades et toitures
Obligations façades
- Ravalement décennal dans certaines communes (arrêté municipal)
- Maintien en bon état permanent (art. L132-1 CCH)
- Sécurité des passants (éléments risquant de tomber)
- Isolation thermique obligatoire si ravalement > 50 % surface
- Respect des prescriptions architecturales (PLU, ABF)
- Diagnostic amiante avant travaux (immeubles < 1997)
- Diagnostic plomb si peintures anciennes
- Déclaration préalable ou permis selon travaux
Obligations toitures
- Entretien régulier et maintien en bon état
- Étanchéité garantie (obligation de clos et couvert)
- Sécurité des occupants et des tiers (chute de tuiles)
- Isolation thermique si réfection > 50 % surface
- Conformité RE2020 pour travaux neufs/extensions
- Respect des règles d'urbanisme (PLU, secteurs protégés)
- Diagnostic amiante avant travaux si présence
- Intégration au PPT des travaux prévisionnels
Article L132-1 du Code de la Construction et de l'Habitation
« Les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur injonction faite au propriétaire par l'autorité municipale. »
Code de la Construction et de l'Habitation
L'obligation d'isolation lors des travaux
Depuis le décret du 30 mai 2016, les travaux de rénovation importants doivent intégrer une isolation thermique :
| Type de travaux | Seuil déclencheur | Obligation d'isolation |
|---|---|---|
| Ravalement de façade | Travaux sur > 50 % de la surface | Isolation par l'extérieur (ITE) obligatoire |
| Réfection de toiture | Travaux sur > 50 % de la surface | Isolation sous toiture ou sarking obligatoire |
| Aménagement combles | Création de surface habitable | Isolation conforme RT existant ou RE2020 |
⚠️ Exceptions à l'obligation d'isolation
L'obligation d'isolation ne s'applique pas si : le bâtiment est classé ou inscrit au titre des monuments historiques, l'isolation présente un risque pathologique pour le bâti existant, elle est techniquement incompatible avec la nature du mur ou de la toiture, ou le coût est disproportionné par rapport à l'avantage énergétique (seuil de rentabilité > 10 ans). Ces dérogations doivent être justifiées par écrit.
Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Le PPT est un document obligatoire qui planifie les travaux nécessaires à la conservation et à l'amélioration énergétique de la copropriété sur 10 ans.
Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965
« Un plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation. Ce plan est établi pour une durée de dix ans. Il comprend : 1° Une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants [...] »
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée
Contenu obligatoire du PPT
1 Analyse du bâti
Diagnostic de l'état des parties communes : structure, façades, toiture, réseaux. Identification des désordres et de leur gravité.
2 DPE collectif
Diagnostic de performance énergétique de l'immeuble. Base pour identifier les travaux d'amélioration énergétique prioritaires.
3 Liste des travaux
Travaux nécessaires sur 10 ans : conservation, mise en conformité, amélioration énergétique. Classés par ordre de priorité.
4 Estimation budgétaire
Coût prévisionnel de chaque poste de travaux. Base pour le dimensionnement du fonds de travaux.
5 Échéancier
Planning prévisionnel de réalisation des travaux sur 10 ans. Permet d'anticiper les appels de fonds.
6 Performance énergétique
Si le DPE est défavorable (E, F, G) : travaux d'amélioration énergétique obligatoirement intégrés au PPT.
Travaux façades et toiture dans le PPT
| Poste | Travaux concernés | Périodicité indicative |
|---|---|---|
| Ravalement façades | Nettoyage, peinture, enduit, réparation fissures | 10 ans (obligation légale dans certaines communes) |
| Isolation façades (ITE) | Isolation thermique par l'extérieur | À prévoir si DPE défavorable ou ravalement > 50 % |
| Menuiseries extérieures | Remplacement fenêtres, volets, portes | 25-40 ans selon matériaux |
| Couverture toiture | Réfection partielle ou complète | 30-50 ans selon matériaux |
| Isolation toiture | Isolation sous rampants ou sarking | À prévoir si DPE défavorable ou réfection > 50 % |
| Charpente | Traitement, réparation, renforcement | Selon état (contrôle tous les 10 ans) |
| Étanchéité terrasses | Réfection membrane, relevés, évacuations | 15-25 ans selon type |
| Gouttières et descentes | Remplacement, réparation | 20-30 ans (zinc) / 15-20 ans (PVC) |
💡 Adoption et mise à jour du PPT
Le PPT est adopté en AG à la majorité de l'article 24 (majorité simple). Si l'AG refuse le projet de PPT présenté par le syndic, elle doit en adopter un autre ou faire réaliser un nouveau diagnostic. Le PPT doit être mis à jour tous les 10 ans. Un PPT non conforme ou absent peut bloquer certaines aides et compliquer les ventes.
Le DPE collectif et les interdictions de location
Le DPE collectif évalue la performance énergétique globale de l'immeuble. Il conditionne les obligations de travaux et les interdictions de location.
Échelle du DPE et interdictions de location
| Classe DPE | Consommation | Statut location | Date d'interdiction |
|---|---|---|---|
| A à D | ≤ 250 kWh/m²/an | ✓ Location autorisée | - |
| E | 251-330 kWh/m²/an | ⚠️ Autorisée jusqu'en 2034 | 1er janvier 2034 |
| F | 331-420 kWh/m²/an | ⚠️ Autorisée jusqu'en 2028 | 1er janvier 2028 |
| G | > 420 kWh/m²/an | 🚫 Interdite | 1er janvier 2025 (en vigueur) |
| G+ | > 450 kWh/m²/an | 🚫 Logement indécent | 1er janvier 2023 (en vigueur) |
Impact de la toiture et des façades sur le DPE
🏠 Déperditions toiture
Une toiture non isolée représente 25 à 30 % des déperditions thermiques d'un bâtiment. L'isolation des combles ou sous rampants est souvent le levier le plus efficace pour améliorer le DPE.
🏢 Déperditions façades
Les murs extérieurs représentent 20 à 25 % des déperditions. L'isolation par l'extérieur (ITE) lors d'un ravalement permet de gagner une à deux classes de DPE.
🪟 Déperditions fenêtres
Les menuiseries anciennes (simple vitrage) représentent 10 à 15 % des pertes. Le remplacement par du double vitrage améliore significativement la performance.
🌡️ Ponts thermiques
Les jonctions murs/toiture, murs/planchers créent des ponts thermiques. L'ITE et l'isolation de toiture continue permettent de les traiter efficacement.
⚠️ Conséquences pour les copropriétaires bailleurs
Un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025. Le copropriétaire bailleur concerné doit soit réaliser des travaux privatifs (si suffisants pour changer de classe), soit voter des travaux collectifs (isolation toiture, façades) en AG. En l'absence d'amélioration, le locataire peut exiger une mise en conformité ou obtenir une réduction de loyer en justice.
Le fonds de travaux obligatoire
Depuis la loi ALUR de 2014, les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux pour anticiper les dépenses importantes.
Article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965
« Le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux [...] La cotisation annuelle au fonds de travaux ne peut être inférieure à 2,5 % du montant du budget prévisionnel. »
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée
Règles du fonds de travaux
| Règle | Description |
|---|---|
| Montant minimum | 2,5 % du budget prévisionnel annuel, ou montant supérieur défini par l'AG en fonction du PPT |
| Alimentation | Cotisation annuelle répartie selon les tantièmes de copropriété |
| Compte séparé | Placé sur un compte bancaire séparé au nom du syndicat |
| Utilisation | Exclusivement pour les travaux prescrits par le PPT ou votés en AG |
| Non-remboursable | Les sommes versées restent acquises au syndicat, même en cas de vente du lot |
| Suspension | L'AG peut suspendre les cotisations si le fonds atteint le montant du PPT sur 10 ans |
💡 Dimensionnement selon le PPT
Si le PPT prévoit 500 000 € de travaux sur 10 ans, le fonds de travaux devrait être alimenté à hauteur de 50 000 € par an pour couvrir ces dépenses. L'AG peut voter un montant supérieur au minimum légal de 2,5 % pour anticiper les gros travaux (ravalement + ITE, réfection toiture).
Sanctions en cas de non-conformité
Sanctions pour défaut d'entretien des façades
Amende
Par infraction à l'arrêté municipal de ravalement
Travaux d'office
Exécution aux frais de la copropriété, majorés
Astreinte
Pénalité journalière en cas d'inexécution
Responsabilité civile
Indemnisation des victimes (chute d'éléments)
Sanctions pour défaut d'entretien de la toiture
| Situation | Sanction | Responsable |
|---|---|---|
| Chute de tuiles blessant un tiers | Responsabilité civile illimitée + éventuelles poursuites pénales | Syndicat des copropriétaires |
| Infiltrations chez un copropriétaire | Indemnisation des dégâts + réparation de la toiture | Syndicat des copropriétaires |
| Défaut d'entretien par le syndic | Responsabilité civile professionnelle | Syndic de copropriété |
| Arrêté de péril | Travaux d'office, évacuation, relogement aux frais du syndicat | Syndicat des copropriétaires |
Conséquences de l'absence de PPT ou DPE collectif
🚫 Pas de sanction pénale directe
La loi ne prévoit pas d'amende en cas d'absence de PPT ou de DPE collectif. Toutefois, les conséquences indirectes sont nombreuses.
💰 Blocage des aides
MaPrimeRénov' Copropriété et autres aides peuvent être refusées si le PPT n'est pas établi ou si le DPE collectif est absent.
🏠 Difficultés de vente
Le notaire doit informer l'acquéreur de l'absence de PPT. Les acheteurs avertis peuvent négocier le prix ou renoncer à l'achat.
⚖️ Responsabilité du syndic
Le syndic qui n'inscrit pas le PPT à l'ordre du jour engage sa responsabilité professionnelle vis-à-vis du syndicat.
Aides financières pour les travaux
Les copropriétés peuvent bénéficier de nombreuses aides pour financer les travaux de façade et de toiture, notamment lorsqu'ils incluent une amélioration énergétique.
MaPrimeRénov' Copropriété
Aide à la rénovation énergétique globale des copropriétés. Conditions : gain énergétique ≥ 35 %, accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov'.
Jusqu'à 75 % des travauxÉco-PTZ collectif
Prêt à taux zéro pour financer les travaux d'économie d'énergie. Souscrit par le syndicat, adhésion individuelle des copropriétaires.
Jusqu'à 50 000 € sur 20 ansCEE (Certificats d'Économie d'Énergie)
Primes versées par les énergéticiens pour les travaux d'isolation (toiture, façades). Montant selon surface et zone climatique.
10 à 25 €/m² selon travauxAides locales
Subventions des collectivités territoriales (région, département, commune). Variables selon les territoires et les programmes.
Variable selon collectivitéTVA réduite
TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique (isolation, menuiseries). TVA à 10 % pour les autres travaux de rénovation.
5,5 % au lieu de 20 %Programme OPAH/PIG
Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat pilotées par les collectivités. Aides renforcées dans les zones ciblées.
Selon programme local💡 Cumul des aides : exemple de financement
Pour un ravalement avec ITE de 200 000 € HT :
- MaPrimeRénov' Copropriété : jusqu'à 150 000 € (75 %)
- CEE : environ 10 000 à 20 000 €
- Aides locales : variable (5 000 à 20 000 €)
- Reste à charge potentiel : 10 000 à 40 000 € (5 à 20 % du coût)
RS Couverture : accompagnement des copropriétés
RS Couverture, couvreur à Montesson, accompagne les copropriétés des Yvelines dans leurs projets de rénovation de toiture.
🔍 Diagnostic pour PPT
Inspection complète de la toiture avec rapport détaillé intégrable au Plan Pluriannuel de Travaux. Estimation budgétaire sur 10 ans.
📋 Devis conformes
Devis détaillés conformes aux exigences des syndics et aux dossiers d'aides (MaPrimeRénov', CEE). Attestations d'assurance.
🌱 Travaux RGE
Qualification RGE pour les travaux d'isolation, permettant l'éligibilité aux aides. Respect des normes RE2020 et DTU.
🛠️ Garantie décennale
Tous nos travaux sont couverts par une garantie décennale. Réception contradictoire avec le conseil syndical.
Liens utiles
Textes de référence
En résumé
En 2026, les copropriétés doivent disposer d'un PPT et d'un DPE collectif, alimenter un fonds de travaux (2,5 % minimum), et respecter les interdictions de location pour les passoires thermiques. Les travaux de façade et de toiture représentent souvent les postes les plus importants du PPT, particulièrement lorsqu'ils incluent une isolation pour améliorer le DPE.
De nombreuses aides permettent de financer jusqu'à 80 % des travaux de rénovation énergétique. RS Couverture accompagne les copropriétés des Yvelines dans ces projets.
Besoin d'un diagnostic toiture pour votre copropriété ?
RS Couverture réalise des diagnostics intégrables au PPT.
Diagnostic PPT – Devis AG – Travaux RGE – Garantie décennale