Refus de travaux en copropriété : quels recours pour les copropriétaires ?
Quand la majorité bloque les travaux nécessaires
En copropriété, les travaux sur les parties communes doivent être votés en assemblée générale. Lorsque la majorité refuse des travaux pourtant nécessaires, les copropriétaires lésés ne sont pas démunis : la loi prévoit plusieurs recours.
Ce guide détaille les situations de blocage, les voies de recours amiables et judiciaires, et les stratégies pour débloquer une situation conflictuelle.
Les différentes situations de blocage
Refus de l'AG
L'assemblée générale vote contre les travaux proposés.
- Majorité non atteinte
- Opposition d'un groupe de copropriétaires
- Travaux jugés trop coûteux
- Désaccord sur l'entreprise ou le projet
Inaction du syndic
Le syndic n'inscrit pas les travaux à l'ordre du jour ou n'exécute pas les travaux votés.
- Refus d'inscrire à l'ODJ
- Retard dans l'exécution
- Absence de mise en concurrence
- Non-déclaration des sinistres
Blocage d'un copropriétaire
Un copropriétaire majoritaire ou influent bloque systématiquement les décisions.
- Copropriétaire détenant > 50 % des voix
- Alliance de plusieurs opposants
- Abus de majorité caractérisé
- Conflit personnel instrumentalisé
⚠️ Les conséquences d'un refus prolongé
Le refus de réaliser des travaux nécessaires peut avoir des conséquences graves : aggravation des désordres (infiltrations, dégradation de la charpente), augmentation du coût des travaux à terme, responsabilité du syndicat en cas de dommages aux copropriétaires ou aux tiers, voire mise en péril de l'immeuble pouvant justifier un arrêté de péril.
Les recours face à un refus de l'AG
Utiliser la passerelle de l'article 25-1
Si un projet nécessitant la majorité absolue (article 25) n'obtient pas cette majorité mais recueille au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, l'AG peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple (article 24). Cette passerelle permet souvent de débloquer une situation.
Procédure amiableReporter le vote à une nouvelle AG
Si le vote est négatif, vous pouvez demander la convocation d'une nouvelle AG avec le même point à l'ordre du jour. Profitez de l'intervalle pour convaincre les indécis, présenter de nouveaux devis ou un diagnostic plus détaillé, et organiser des réunions d'information.
Procédure amiableContester la décision de refus en justice
Dans un délai de 2 mois suivant la notification du PV d'AG, tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision devant le tribunal judiciaire. Les motifs peuvent être : abus de majorité, décision contraire à l'intérêt collectif, mise en danger de l'immeuble.
Action judiciaireSaisir le juge pour autorisation de travaux
Si les travaux sont indispensables à la conservation de l'immeuble, vous pouvez saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir l'autorisation judiciaire de réaliser les travaux malgré le refus de l'AG. Le juge peut désigner un administrateur provisoire.
Action judiciaireEngager la responsabilité des opposants
En cas de préjudice causé par le refus (dommages dans votre appartement, perte de valeur), vous pouvez engager une action en responsabilité contre les copropriétaires ayant voté contre, si leur vote constitue un abus de majorité.
Action judiciaireArticle 42 de la loi du 10 juillet 1965
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. »
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Les recours face à l'inaction du syndic
Mise en demeure du syndic
Adressez une lettre RAR au syndic détaillant les manquements constatés : refus d'inscrire les travaux à l'ordre du jour, retard dans l'exécution des travaux votés, etc. Fixez un délai de réponse (15 à 30 jours). Conservez une copie de tous les échanges.
Mise en demeureDemande d'inscription à l'ordre du jour
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour par LRAR. Le syndic ne peut pas refuser une demande conforme (article 10 décret 1967). La demande doit être faite avant l'envoi des convocations.
Droit du copropriétaireConvocation de l'AG par le conseil syndical
Après mise en demeure restée infructueuse pendant 8 jours, le conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée générale à la place du syndic défaillant (article 8 du décret 1967). Il fixe l'ordre du jour et organise la réunion.
SubstitutionSaisine du tribunal pour convocation
Si le conseil syndical ne peut pas agir, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour obtenir l'autorisation de convoquer l'AG ou la désignation d'un administrateur provisoire qui convoquera et présidera l'assemblée.
Action judiciaireRévocation du syndic
L'AG peut révoquer le syndic à tout moment à la majorité de l'article 25. En cas de faute grave (défaut d'exécution des travaux votés, mise en danger de l'immeuble), la révocation peut être prononcée sans indemnité. Un nouveau syndic est alors désigné.
Vote en AG💡 L'intervention d'urgence malgré l'inaction du syndic
Si le syndic refuse d'intervenir en urgence alors que l'immeuble est menacé (infiltration grave, risque d'effondrement), un copropriétaire peut saisir le juge des référés pour obtenir l'autorisation de faire réaliser les travaux urgents et d'en imputer le coût au syndicat. Cette procédure permet de passer outre le blocage du syndic.
L'abus de majorité : définition et sanctions
L'abus de majorité est caractérisé lorsque la décision de l'AG est contraire à l'intérêt collectif et prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de certains copropriétaires au détriment des autres.
Critères de l'abus de majorité
| Critère | Description | Exemple |
|---|---|---|
| Contraire à l'intérêt collectif | La décision nuit à la conservation ou à la valeur de l'immeuble | Refuser des travaux de toiture alors que des infiltrations endommagent la structure |
| Favorise certains copropriétaires | La décision profite à un groupe au détriment des autres | Copropriétaires du RDC refusant des travaux de toiture car non concernés |
| Rupture d'égalité | Traitement différencié injustifié entre copropriétaires | Refuser les travaux chez un copropriétaire alors qu'on les a acceptés ailleurs |
| Mauvaise foi | Intention de nuire ou motifs étrangers à l'intérêt de l'immeuble | Refus motivé par un conflit personnel avec le demandeur |
⚖️ Responsabilité personnelle des opposants
La jurisprudence a établi que les copropriétaires ayant voté contre des travaux nécessaires peuvent être tenus personnellement responsables des dommages causés par leur refus :
- Dommages aux autres copropriétaires : infiltrations aggravées, perte de valeur du lot
- Dommages aux tiers : chute d'éléments de façade ou de toiture
- Aggravation des coûts : travaux plus importants rendus nécessaires par le retard
- Troubles de jouissance : impossibilité d'occuper le lot normalement
Jurisprudence pertinente
Cour de cassation, 3e civ., 17 décembre 2014, n°13-25.134
« Constitue un abus de majorité le refus de voter des travaux de réparation de la toiture alors que celle-ci présente des désordres importants mettant en péril la conservation de l'immeuble et causant des infiltrations dans les appartements. »
Bulletin civil III, n°170Cour d'appel de Paris, 11 janvier 2018, n°16/15842
« Les copropriétaires ayant voté contre des travaux d'étanchéité nécessaires peuvent être condamnés in solidum à indemniser le copropriétaire victime des infiltrations, leur refus constituant un abus de majorité. »
RG n°16/15842Cour de cassation, 3e civ., 8 juin 2011, n°10-15.891
« Le copropriétaire victime d'un dommage causé par le défaut d'entretien des parties communes peut agir contre le syndicat des copropriétaires, qui pourra ensuite exercer un recours contre les copropriétaires ayant abusivement refusé les travaux. »
Bulletin civil III, n°97Cas pratiques illustrés
Toiture qui fuit, AG qui refuse
Situation
La toiture présente des fuites causant des infiltrations dans votre appartement. L'AG refuse de voter les travaux de réfection (coût jugé trop élevé par les copropriétaires du RDC).
Recours
Contester le refus dans les 2 mois pour abus de majorité. Demander au tribunal d'annuler la décision et d'autoriser les travaux. Agir en responsabilité contre les opposants pour les dommages subis.
Syndic qui n'exécute pas les travaux votés
Situation
L'AG a voté des travaux de réparation de toiture il y a 8 mois. Le syndic n'a toujours pas signé de contrat avec une entreprise ni lancé les travaux.
Recours
Mise en demeure du syndic avec délai de 15 jours. Si sans effet : saisir le tribunal en référé pour obtenir l'exécution forcée ou désigner un administrateur. Proposer la révocation du syndic en AG.
Urgence et refus d'intervention
Situation
Suite à une tempête, une partie de la toiture s'est envolée. Le syndic refuse d'intervenir en urgence, estimant qu'il faut attendre le vote en AG.
Recours
Rappeler au syndic son obligation d'urgence (art. 18 loi 1965). S'il persiste : saisir le juge des référés pour autorisation de faire réaliser les travaux d'urgence. Engager la responsabilité du syndic.
Copropriétaire majoritaire bloquant
Situation
Un copropriétaire détient 55 % des tantièmes. Il vote systématiquement contre tous les travaux d'entretien pour des raisons financières personnelles.
Recours
Saisir le tribunal pour abus de majorité à chaque refus préjudiciable. Demander des dommages-intérêts. Le juge peut autoriser les travaux malgré l'opposition et condamner le majoritaire.
Travaux refusés faute de majorité
Situation
Les travaux d'isolation de la toiture (majorité art. 25) ont recueilli 45 % des voix seulement. Le projet est rejeté malgré un réel besoin.
Recours
Vérifier si la passerelle 25-1 était applicable (1/3 des voix = second vote possible). Si oui, contester le PV. Sinon, re-proposer à la prochaine AG après travail de conviction. Fractionner éventuellement le projet.
Syndic qui refuse d'inscrire à l'ODJ
Situation
Vous avez demandé l'inscription de travaux de toiture à l'ordre du jour par LRAR. Le syndic a ignoré votre demande et l'AG s'est tenue sans ce point.
Recours
Contester l'AG dans les 2 mois pour vice de forme. Le syndic ne peut légalement refuser une demande d'inscription conforme. Demander une nouvelle AG avec le point. Engager la responsabilité du syndic.
Stratégies pour obtenir le vote des travaux
Avant d'envisager les recours judiciaires, plusieurs stratégies permettent souvent de débloquer une situation de refus.
1 Diagnostic indépendant
Faites réaliser un diagnostic technique par un expert indépendant (architecte, bureau d'études). Un rapport objectif et alarmant peut convaincre les indécis de la nécessité des travaux.
2 Réunion d'information
Organisez une réunion préalable à l'AG pour présenter le projet, répondre aux questions et lever les inquiétudes. Les oppositions naissent souvent d'un manque d'information.
3 Financement adapté
Proposez un échéancier d'appels de fonds étalé sur plusieurs trimestres, ou étudiez les aides disponibles (MaPrimeRénov', éco-PTZ) pour réduire le reste à charge.
4 Fractionnement du projet
Si le projet global est trop coûteux, proposez de le fractionner en plusieurs tranches votées séparément. Des travaux plus modestes peuvent passer plus facilement.
5 Nouveaux devis
Si le coût est le frein principal, sollicitez de nouveaux devis plus compétitifs. Présentez un tableau comparatif détaillé montrant le meilleur rapport qualité-prix.
6 Alerter sur les risques
Informez par écrit tous les copropriétaires des risques liés au refus : aggravation des désordres, responsabilité, interdiction de location (DPE), perte de valeur des lots.
✅ La négociation : souvent la meilleure solution
Les procédures judiciaires sont longues, coûteuses et conflictuelles. Dans la majorité des cas, une approche pédagogique et négociée permet de débloquer la situation. Prenez le temps d'écouter les objections, proposez des compromis (réduction du périmètre, étalement du financement) et valorisez les bénéfices pour tous (valorisation de l'immeuble, économies d'énergie).
Procédure judiciaire : mode d'emploi
Tribunal compétent et délais
| Type d'action | Tribunal | Délai | Procédure |
|---|---|---|---|
| Contestation décision AG | Tribunal judiciaire | 2 mois après notification PV | Assignation au fond |
| Autorisation travaux urgents | Président TJ (référé) | Aucun (urgence) | Référé d'heure à heure possible |
| Désignation administrateur | Président TJ | Aucun | Requête ou assignation |
| Action en responsabilité | Tribunal judiciaire | 5 ans (prescription) | Assignation au fond |
| Exécution forcée travaux votés | Président TJ (référé) | Aucun | Référé |
Coûts et frais de procédure
💰 Frais d'avocat
Honoraires variables selon la complexité : 1 500 à 5 000 € pour une procédure simple, 5 000 à 15 000 € pour un contentieux complexe. Convention d'honoraires obligatoire.
⚖️ Frais de justice
Droits d'enregistrement, frais d'huissier (assignation, signification) : 300 à 800 €. Expertise judiciaire si ordonnée : 2 000 à 5 000 €.
🏆 Condamnation aux dépens
La partie perdante est généralement condamnée aux dépens et à une indemnité au titre de l'article 700 (frais irrépétibles) : 1 000 à 3 000 € en moyenne.
🛡️ Protection juridique
Vérifiez votre contrat d'assurance habitation : la garantie protection juridique peut prendre en charge tout ou partie des frais de procédure liés à la copropriété.
⚠️ Le risque de condamnation
Si votre action est jugée infondée ou abusive, vous serez condamné aux dépens et à indemniser la partie adverse. Avant d'engager une procédure, consultez un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour évaluer vos chances de succès. La médiation peut aussi être une alternative moins risquée.
Le rôle du conseil syndical
Le conseil syndical joue un rôle clé pour débloquer les situations de refus de travaux.
🔍 Alerter les copropriétaires
Le conseil syndical peut informer tous les copropriétaires de l'état de la toiture, des risques liés au refus et des conséquences juridiques potentielles. Communication préventive.
📋 Préparer le dossier
Rassembler les diagnostics, photos, constats d'huissier, devis comparatifs. Un dossier complet et argumenté a plus de chances de convaincre l'AG.
🤝 Négocier avec les opposants
Rencontrer les copropriétaires réticents pour comprendre leurs objections et proposer des solutions (étalement, aides, réduction du périmètre).
📨 Convoquer l'AG
Si le syndic refuse d'agir, le conseil syndical peut convoquer lui-même l'AG après mise en demeure de 8 jours. Pouvoir de substitution essentiel.
Article 8 du décret du 17 mars 1967
« Si le syndic ne convoque pas l'assemblée générale, celle-ci peut être convoquée par le président du conseil syndical après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours. »
Décret n°67-223 du 17 mars 1967
Schéma décisionnel
Que faire face à un refus de travaux ?
Les travaux sont-ils urgents ?
Menace pour l'immeuble ou les occupants
OUI : Référé urgence
Saisir le juge des référés pour autorisation immédiate
Le refus est-il abusif ?
Contraire à l'intérêt collectif, mauvaise foi
OUI : Contester sous 2 mois
Action en annulation + responsabilité des opposants
La passerelle 25-1 est-elle applicable ?
Au moins 1/3 des voix obtenues
OUI : Second vote immédiat
Vote à la majorité simple (art. 24)
Peut-on convaincre les opposants ?
Négociation, information, financement adapté
OUI : Nouvelle AG
Re-proposer après travail de conviction
RS Couverture : diagnostic et devis pour votre AG
RS Couverture, couvreur à Montesson, accompagne les copropriétés dans la préparation de leurs projets de toiture.
🔍 Diagnostic objectif
Rapport technique détaillé avec photos, constat des désordres et préconisations. Document professionnel présentable en AG pour convaincre les indécis.
📋 Devis détaillés
Devis conformes aux exigences des syndics avec postes séparés, variantes possibles et attestations d'assurance. Permet la comparaison objective.
💡 Solutions adaptées
Proposition de phasage des travaux si nécessaire, étude des aides disponibles (MaPrimeRénov'), solutions techniques économiques.
⚡ Urgences 7j/7
Intervention rapide pour bâchage et mise hors d'eau en cas de sinistre. Devis d'urgence pour débloquer les situations critiques.
Liens utiles
Textes de référence
En résumé
Face à un refus de travaux en copropriété, les copropriétaires disposent de plusieurs recours : passerelle de l'article 25-1, nouvelle AG, contestation judiciaire dans les 2 mois, saisine du juge pour autorisation de travaux, action en responsabilité contre les opposants. L'abus de majorité peut être sanctionné par l'annulation de la décision et l'engagement de la responsabilité personnelle des votants.
Avant d'engager une procédure, privilégiez la négociation : diagnostic indépendant, réunions d'information, financement adapté et fractionnement du projet permettent souvent de débloquer la situation.
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Diagnostic gratuit – Devis détaillés – Rapport photographique