Congé du bailleur : que se passe-t-il si le locataire ne retire pas le recommandé ?
Un recommandé non retiré = un congé non valable
Le bailleur qui souhaite donner congé à son locataire doit lui notifier sa décision par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Mais que se passe-t-il si le locataire ne retire pas le recommandé ?
Ce guide vous explique les conséquences juridiques et les solutions pour le bailleur face à cette situation fréquente.
Le problème : le recommandé non retiré
❌ Le congé n'est pas valablement notifié
Lorsque le locataire ne retire pas le recommandé contenant le congé, la lettre est retournée au bailleur avec la mention "pli avisé et non réclamé" ou "destinataire absent".
Dans ce cas, le congé n'est pas valablement notifié. La Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que le congé ne prend effet qu'à la date de réception effective par le locataire, et non à la date de présentation du pli.
Le locataire peut donc continuer à occuper le logement, et le bail est tacitement reconduit à son échéance.
⚠️ Une situation fréquente
Les locataires qui pressentent un congé (vente, reprise personnelle) évitent parfois délibérément de retirer le recommandé. C'est une stratégie légale qui permet de gagner du temps. Le bailleur doit alors recourir à d'autres moyens pour notifier valablement son congé.
La solution : la signification par huissier
✅ L'acte d'huissier est toujours valable
La seule solution pour le bailleur est de faire signifier le congé par acte d'huissier de justice (aujourd'hui appelé commissaire de justice).
L'huissier se rend au domicile du locataire et :
- Remet l'acte en main propre au locataire ou à toute personne présente
- En cas d'absence, dépose l'acte dans la boîte aux lettres et laisse un avis de passage
- Si la boîte aux lettres est inaccessible, dépose l'acte en étude avec avis de passage
Dans tous les cas, la signification est valable et le congé prend effet à la date de l'acte d'huissier, même si le locataire refuse de prendre le document ou est absent.
💡 Pourquoi l'acte d'huissier est incontestable
L'huissier est un officier ministériel dont les actes font foi jusqu'à inscription de faux. Il certifie la date et les conditions de remise de l'acte. Contrairement au recommandé, la non-réception par le destinataire n'affecte pas la validité de la signification.
Comparaison des modes de notification
📮 Lettre recommandée AR
- 💰Coût : environ 5-7 €
- ✅Valide si : le locataire signe l'AR
- ❌Invalide si : pli non retiré ou refusé
- 📅Date d'effet : date de réception (signature AR)
- ⚠️Risque : locataire peut éviter la réception
- 📋Preuve : AR signé uniquement
👨⚖️ Acte d'huissier
- 💰Coût : environ 50-80 €
- ✅Valide si : l'huissier accomplit les formalités
- ✅Valide même si : locataire absent ou refusant
- 📅Date d'effet : date de l'acte d'huissier
- 🛡️Sécurité : incontestable juridiquement
- 📋Preuve : acte authentique (foi publique)
✅ Conseil aux bailleurs
Pour éviter tout risque, privilégiez directement l'acte d'huissier pour notifier un congé important. Le surcoût (50-80 € vs 5-7 €) est négligeable au regard de la sécurité juridique apportée et des mois de loyer que vous pourriez perdre si le recommandé n'est pas retiré.
Procédure chronologique pour le bailleur
📅 Les étapes en cas de recommandé non retiré
1. Envoi du recommandé AR
Le bailleur envoie le congé par LRAR au moins 6 mois avant l'échéance du bail (location vide) ou 3 mois (meublé).
J2. Présentation par La Poste
Le facteur présente le pli au domicile du locataire. En cas d'absence, il laisse un avis de passage.
J + 2-3 jours3. Mise en instance
Le pli est gardé au bureau de poste pendant 15 jours. Le locataire peut le retirer pendant ce délai.
J + 3 à J + 184. Retour "non réclamé"
Si le locataire ne retire pas le pli, il est retourné au bailleur avec la mention "pli avisé et non réclamé".
J + 20-25 jours5. Signification par huissier
Le bailleur mandate un huissier pour signifier le congé. L'huissier se rend au domicile du locataire.
Dès réception du retour6. Congé valablement notifié
Le congé prend effet à la date de signification. Le délai de préavis court à partir de cette date.
Date de l'acte d'huissier⚠️ Attention au délai de préavis
Le délai de préavis (6 mois pour une location vide, 3 mois pour un meublé) court à partir de la date de notification effective. Si le recommandé n'est pas retiré et que vous devez recourir à l'huissier, vous perdez du temps. Le congé prendra effet plus tard, potentiellement après l'échéance du bail initial.
C'est pourquoi il est conseillé d'anticiper et d'envoyer le congé suffisamment tôt, ou de recourir directement à l'huissier.
Ce que dit la jurisprudence
⚖️ Décisions de la Cour de cassation
"Le congé donné par le bailleur ne prend effet qu'à la date à laquelle le locataire en a eu connaissance, soit par la réception de la lettre recommandée, soit par la signification de l'acte d'huissier."
"La lettre recommandée non retirée par le destinataire ne peut être considérée comme ayant été reçue par celui-ci. Le congé n'est donc pas valablement notifié."
"La signification faite à personne ou à domicile par un huissier de justice est valable dès lors que les formalités légales ont été accomplies, indépendamment de la réception effective de l'acte par le destinataire."
Les motifs de congé du bailleur
Le bailleur ne peut donner congé que pour l'un des trois motifs prévus par la loi. Le motif doit être indiqué dans le congé.
🏠 Reprise pour habiter
Le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, ascendant, descendant). L'identité du bénéficiaire doit être précisée.
💰 Vente du logement
Le bailleur souhaite vendre le logement libre de tout occupant. Le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acheter en priorité aux conditions indiquées dans le congé.
📋 Motif légitime et sérieux
Manquements du locataire à ses obligations (impayés, troubles de voisinage, défaut d'entretien...). Le motif doit être suffisamment grave pour justifier le congé.
💡 Mentions obligatoires du congé
Le congé doit obligatoirement mentionner :
- Le motif du congé (reprise, vente, motif légitime)
- En cas de reprise : identité du bénéficiaire et lien avec le bailleur
- En cas de vente : prix et conditions de la vente (droit de préemption)
- La date d'effet du congé (fin du bail)
- La reproduction de l'article 15 de la loi de 1989 (information sur les droits du locataire)
Coût des différentes solutions
Lettre recommandée AR
Risque d'inefficacité si non retirée
Acte d'huissier
Efficace et incontestable
Si LRAR échoue, huissier en renfort
Perte si échec
Reconduction tacite du bail
Pour un loyer de 800 €/mois, 6 mois de reconduction représentent 4 800 €. Le surcoût de l'huissier (50-80 €) est donc totalement négligeable. Investissez dans la sécurité juridique.
Conseils pratiques pour les bailleurs
📅 Anticipez les délais
Envoyez le congé au moins 7 mois avant l'échéance (location vide) pour avoir le temps de recourir à l'huissier si le recommandé n'est pas retiré.
Envoyez une copie par lettre simple en même temps que le recommandé. Le locataire sera informé même s'il ne retire pas le recommandé.
Pour les congés sensibles (reprise, vente à court terme), passez directement par l'huissier. La différence de coût est minime.
Un congé incomplet (motif manquant, article 15 non reproduit) est nul, même s'il est valablement notifié. Faites vérifier votre courrier.
Dès réception du recommandé "non réclamé", contactez un huissier. Chaque jour compte pour respecter le délai de préavis.
Gardez l'enveloppe non réclamée, l'avis de passage, et l'acte d'huissier. Ces documents seront utiles en cas de contestation.
Droits du locataire
Le locataire qui ne retire pas un recommandé agit dans son droit. Cependant, une fois le congé signifié par huissier, il doit respecter certaines règles.
Le locataire peut contester le congé devant le tribunal s'il estime qu'il est irrégulier (motif invalide, délai non respecté, forme incorrecte) ou frauduleux (fausse reprise).
Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée : personnes âgées de plus de 65 ans aux revenus modestes, personnes handicapées. Le bailleur doit proposer un relogement.
En cas de congé pour vente, le locataire peut acheter le logement en priorité aux conditions indiquées dans le congé. Il dispose de 2 mois pour accepter.
Le locataire doit quitter les lieux à la date d'effet du congé (fin du préavis). Il peut partir plus tôt avec un préavis réduit (1 mois en zone tendue).
Si le bailleur donne un congé pour reprise personnelle et ne s'installe pas dans les lieux, le locataire peut demander des dommages-intérêts (minimum 6 mois de loyer). La fraude au congé est sévèrement sanctionnée.
Textes de référence
Modalités de notification du congé par le bailleur : délais, forme, motifs autorisés.
Règles de signification des actes par huissier de justice.
Tarif des huissiers de justice (aujourd'hui commissaires de justice).
En résumé
Si le locataire ne retire pas le recommandé contenant le congé, celui-ci n'est pas valablement notifié. Le bail est tacitement reconduit et le locataire peut rester dans les lieux.
La seule solution pour le bailleur est de faire signifier le congé par acte d'huissier. Cette signification est valable même si le locataire est absent ou refuse l'acte. Le congé prend alors effet à la date de l'acte d'huissier.
Pour éviter les mauvaises surprises, les bailleurs devraient anticiper les délais (envoyer le congé 7 mois avant l'échéance) ou recourir directement à l'huissier. Le surcoût (50-80 €) est négligeable au regard de la sécurité juridique apportée.
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