Locataire ou propriétaire : qui paie l'entretien de la toiture ?
Une répartition encadrée par la loi
La question de la prise en charge de l'entretien de la toiture entre locataire et propriétaire est une source fréquente de conflits. Le décret du 26 août 1987 fixe précisément la liste des réparations locatives à la charge du locataire, tandis que les grosses réparations incombent au propriétaire.
Ce guide détaille la répartition légale des charges, les cas particuliers et les recours en cas de litige.
Le cadre légal : deux textes fondamentaux
Article 6 de la loi du 6 juillet 1989
« Le bailleur est tenu de [...] délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation [...] d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. »
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 – Obligations du bailleur
Décret n°87-712 du 26 août 1987
« Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »
Décret fixant la liste des réparations locatives
📋 Principe de répartition
Propriétaire
Grosses réparations Réfection, remplacement, travaux structurelsLocataire
Entretien courant Nettoyage, menues réparations, parties accessiblesCritère clé
Accessibilité et risque Le locataire n'intervient que sans dangerRépartition détaillée des charges
À la charge du propriétaire
- Réfection complète de la couverture (tuiles, ardoises, zinc)
- Réparation ou remplacement de la charpente
- Travaux d'étanchéité majeurs
- Remplacement des gouttières et descentes EP
- Remplacement des fenêtres de toit vétustes
- Traitement de la charpente (termites, capricornes)
- Réparation des solins et points singuliers
- Démoussage professionnel de la toiture
- Isolation de la toiture
- Réparation des tuiles cassées (hors faute locataire)
À la charge du locataire
- Enlèvement de la mousse sur parties accessibles de plain-pied
- Nettoyage des gouttières accessibles sans échelle
- Dégorgement des descentes d'eaux pluviales au niveau du sol
- Entretien des Velux : joints, graissage, nettoyage vitre
- Remplacement des joints de fenêtres de toit
- Menues réparations des stores de toit
- Signalement rapide des anomalies au propriétaire
- Tuiles déplacées par le vent sur terrasse accessible
💡 Le critère de l'accessibilité
Le locataire n'est tenu que des interventions réalisables sans danger et sans équipement spécifique. Le nettoyage d'une toiture en pente nécessitant une échelle, une nacelle ou un harnais reste à la charge du propriétaire, même s'il s'agit d'un simple enlèvement de mousse. En pratique, la quasi-totalité des travaux sur la toiture incombe au propriétaire.
Tableau de répartition par élément
| Élément / Travaux | Propriétaire | Locataire | Observations |
|---|---|---|---|
| Réfection de la couverture | ✓ | Toujours à charge du propriétaire | |
| Remplacement tuiles/ardoises cassées | ✓ | Sauf si dégradation par faute du locataire | |
| Réparation charpente | ✓ | Grosse réparation structurelle | |
| Traitement charpente (insectes) | ✓ | Intervention professionnelle obligatoire | |
| Démoussage toiture en pente | ✓ | Nécessite équipement de sécurité | |
| Enlèvement mousse terrasse accessible | ✓ | Partie de plain-pied sans danger | |
| Nettoyage gouttières accessibles | ✓ | Sans échelle ni équipement spécifique | |
| Remplacement gouttières | ✓ | Équipement, non réparation locative | |
| Débouchage descente EP au sol | ✓ | Regard accessible au niveau du sol | |
| Remplacement fenêtre de toit | ✓ | Équipement, grosse réparation | |
| Joints fenêtre de toit (Velux) | ✓ | Menue réparation d'entretien | |
| Graissage mécanisme Velux | ✓ | Entretien courant | |
| Réparation solins et raccords | ✓ | Étanchéité, intervention professionnelle | |
| Isolation thermique toiture | ✓ | Amélioration, non réparation locative | |
| Réparation infiltrations | ✓ | Obligation de délivrer un logement décent |
Cas pratiques fréquents
Infiltration par la toiture
De l'eau s'infiltre par le toit lors de fortes pluies et abîme le plafond de l'appartement. Le locataire a signalé le problème il y a 3 mois.
→ Charge du propriétaireL'étanchéité de la toiture relève de l'obligation de délivrer un logement décent. Le propriétaire doit réparer la toiture ET les dégâts intérieurs.
Gouttière bouchée par des feuilles
Les gouttières sont pleines de feuilles et l'eau déborde sur la façade. Le locataire a accès au toit-terrasse de plain-pied.
→ Charge du locataireLe nettoyage des gouttières accessibles sans danger fait partie des réparations locatives (décret 1987, VIII-c).
Démoussage de la toiture
La toiture en tuiles est couverte de mousse. Le propriétaire demande au locataire de faire réaliser le démoussage à ses frais.
→ Charge du propriétaireLe démoussage d'une toiture en pente nécessite un équipement de sécurité et un professionnel. Ce n'est pas une réparation locative.
Velux qui fuit
Une fenêtre de toit laisse passer l'eau au niveau du joint. Le Velux a 15 ans et le joint est usé.
→ Selon la causeRemplacement du joint : locataire (menue réparation). Mais si la fuite vient d'un défaut de la fenêtre ou de son installation : propriétaire.
Tuiles envolées après tempête
Une tempête a arraché plusieurs tuiles. L'eau s'infiltre dans les combles aménagés.
→ Charge du propriétaireLes dégâts de tempête relèvent de l'assurance et des grosses réparations. Le propriétaire doit intervenir rapidement pour limiter les dégâts.
Descente EP cassée
Une descente d'eau pluviale en PVC est fissurée et l'eau coule le long de la façade.
→ Charge du propriétaireLe remplacement d'une descente EP est une réparation d'équipement, pas une réparation locative. Le locataire n'est tenu que du débouchage.
Obligations du locataire
Le locataire a des obligations précises concernant la toiture, même si l'essentiel des travaux incombe au propriétaire.
🔔 Signalement rapide
Le locataire doit informer immédiatement le propriétaire de toute anomalie constatée : fuite, tuile déplacée, gouttière endommagée. Un retard dans le signalement peut engager sa responsabilité.
🧹 Entretien courant
Le locataire doit effectuer les menues réparations et l'entretien des parties accessibles : nettoyage gouttières basses, joints Velux, graissage mécanismes.
🚪 Accès pour travaux
Le locataire doit permettre l'accès au logement pour les travaux de réparation, après un préavis raisonnable du propriétaire (généralement 48 à 72 heures).
⚠️ Non-aggravation
Le locataire ne doit pas aggraver les dégâts par son inaction. En cas d'infiltration, il doit protéger ses biens et limiter les dommages dans l'attente des réparations.
⚠️ Responsabilité du locataire
Le locataire peut être tenu responsable des dégâts s'il n'a pas signalé rapidement un problème ou s'il a empêché l'accès pour les réparations. Il peut également être poursuivi pour les dégradations qu'il a lui-même causées (antenne mal fixée ayant percé la couverture, objet lourd posé sur les tuiles...).
Obligations du propriétaire
Le propriétaire bailleur a des obligations étendues concernant la toiture, au titre de son obligation de délivrer un logement décent.
🏠 Logement décent
Le propriétaire doit garantir le clos et le couvert : une toiture étanche protégeant des infiltrations et des intempéries (décret 2002-120, art. 2).
🔧 Réparations nécessaires
Toutes les réparations autres que locatives sont à sa charge : réfection de couverture, charpente, gouttières, étanchéité, isolation.
⏱️ Délai raisonnable
Le propriétaire doit intervenir dans un délai raisonnable après signalement. En cas d'urgence (infiltration importante), l'intervention doit être immédiate.
💰 Prise en charge des frais
Le propriétaire supporte l'intégralité des coûts de réparation. Il ne peut pas les répercuter sur le locataire via les charges ou une augmentation de loyer.
Article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
« Le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. »
Décret relatif aux caractéristiques du logement décent
Recours du locataire en cas de refus du propriétaire
Si le propriétaire refuse ou tarde à effectuer les réparations nécessaires sur la toiture, le locataire dispose de plusieurs recours.
1. Mise en demeure par LRAR
Envoyez une lettre recommandée AR au propriétaire décrivant précisément le problème, rappelant son obligation légale et fixant un délai raisonnable (15-30 jours) pour intervenir. Joignez des photos.
2. Saisine de la commission de conciliation
Commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, préalable obligatoire avant le tribunal pour certains litiges. Délai de convocation : environ 2 mois.
3. Saisine du tribunal judiciaire
Assignation du propriétaire pour obtenir : la réalisation des travaux sous astreinte, une réduction de loyer, des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.
4. Signalement à la CAF (si APL)
En cas de non-décence avérée, la CAF peut constater l'indécence et suspendre le versement des APL au bailleur jusqu'à réalisation des travaux.
5. Signalement au service hygiène
En cas de risque sanitaire (moisissures dues aux infiltrations), le service communal d'hygiène peut intervenir et mettre en demeure le propriétaire.
Ce que peut obtenir le locataire
| Mesure | Description | Conditions |
|---|---|---|
| Travaux sous astreinte | Le propriétaire est condamné à réaliser les travaux avec pénalité par jour de retard | Décision du tribunal judiciaire |
| Réduction de loyer | Diminution proportionnelle au trouble de jouissance (20-50 % selon gravité) | Préjudice prouvé, décision judiciaire |
| Dommages-intérêts | Indemnisation du préjudice matériel et moral subi | Justificatifs des dommages |
| Résiliation du bail | Aux torts exclusifs du bailleur, avec indemnité de relogement | Manquement grave et persistant |
| Suspension des APL | Les aides au logement ne sont plus versées au bailleur | Constat de non-décence par la CAF |
✅ Conseils pratiques pour le locataire
Constituez un dossier solide : conservez tous les échanges écrits (mails, LRAR), prenez des photos datées des dégâts, notez les dates de signalement, gardez les témoignages éventuels. Ces éléments seront essentiels devant la commission de conciliation ou le tribunal.
Cas particuliers
🏢 Location meublée
Les mêmes règles s'appliquent. Le décret 1987 concerne toutes les locations à usage d'habitation principale, meublées ou non. Le propriétaire assume les grosses réparations de toiture.
🏠 Maison individuelle
Le locataire d'une maison individuelle a les mêmes obligations qu'en appartement. Le jardinage et l'entretien des abords ne s'étendent pas à la toiture en pente.
🏗️ Copropriété
Si le locataire habite dans une copropriété, les charges de toiture sont réparties entre copropriétaires. Le propriétaire-bailleur paie sa quote-part et ne peut la répercuter sur le locataire.
🏪 Local commercial
Les règles diffèrent : le bail commercial peut prévoir une répartition différente des charges. Vérifiez les clauses du bail. À défaut de précision, le Code civil s'applique (charges au bailleur).
Le cas du locataire sortant
Lors de l'état des lieux de sortie, le locataire ne peut être tenu responsable de l'état de la toiture, sauf dégradations qu'il a lui-même causées. La vétusté normale et les défauts d'entretien préexistants ne peuvent lui être imputés.
| Situation | Responsabilité | Retenue sur dépôt de garantie |
|---|---|---|
| Vétusté de la toiture | Propriétaire | Non |
| Gouttières non nettoyées (accessibles) | Locataire | Possible (coût du nettoyage) |
| Joints Velux non entretenus | Locataire | Possible (coût du remplacement) |
| Tuiles cassées par le locataire | Locataire | Oui (coût de réparation) |
| Infiltrations non signalées ayant aggravé les dégâts | Partagée | Possible (part d'aggravation) |
Assurances : qui couvre quoi ?
Les assurances des deux parties interviennent selon la nature des dommages.
Assurance propriétaire (PNO)
- Responsabilité civile envers les tiers et le locataire
- Dommages au bâtiment (tempête, grêle, catastrophe naturelle)
- Vice de construction ou défaut d'entretien
- Perte de loyers si logement inhabitable
Assurance locataire (MRH)
- Dommages aux biens du locataire (mobilier, effets personnels)
- Recours contre le propriétaire si défaut d'entretien
- Responsabilité locative (dégâts causés par le locataire)
- Frais de relogement temporaire (selon contrat)
💡 La convention IRSI
En cas de dégât des eaux impliquant plusieurs parties (locataire, propriétaire, voisin), la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) simplifie la gestion. Chaque assureur indemnise son assuré pour les dommages inférieurs à 5 000 € HT, sans recherche de responsabilité préalable.
RS Couverture : intervention pour propriétaires et bailleurs
RS Couverture, couvreur à Montesson, intervient rapidement pour les réparations de toiture demandées par les propriétaires ou signalées par les locataires.
🔍 Diagnostic rapide
Inspection de la toiture et identification de l'origine des problèmes (infiltrations, tuiles cassées, solins défaillants). Rapport détaillé pour le propriétaire.
⚡ Intervention d'urgence
Bâchage et mise hors d'eau en urgence pour limiter les dégâts en attendant les réparations définitives. Intervention sous 24-48h.
📋 Devis détaillé
Devis clair distinguant les travaux urgents et les travaux préventifs. Document utilisable pour la déclaration d'assurance ou les démarches judiciaires.
🛠️ Travaux garantis
Réalisation des travaux dans les règles de l'art (DTU), garantie décennale, respect des délais pour minimiser la gêne du locataire.
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Textes de référence
En résumé
La répartition des charges d'entretien de la toiture entre locataire et propriétaire est claire : le propriétaire assume l'essentiel des travaux (réfection, réparations, étanchéité), tandis que le locataire n'est tenu que de l'entretien courant des parties accessibles sans danger. En cas de litige, le locataire dispose de recours efficaces pour contraindre le propriétaire à remplir ses obligations.
RS Couverture intervient rapidement pour tous les travaux de toiture, avec des devis clairs et une garantie décennale.
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