Locataire ou propriétaire : qui paie quoi en cas de réparation de toiture ?
Une répartition encadrée par la loi
Quand la toiture nécessite des réparations, la question se pose : qui doit payer ? La réponse dépend de la nature des travaux. Le propriétaire assume le gros œuvre et les réparations importantes, le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations.
Ce guide vous explique les règles légales, les cas pratiques et les recours en cas de litige.
Le principe légal
⚖️ La loi du 6 juillet 1989
La loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs établit une répartition claire des charges entre propriétaire (bailleur) et locataire.
Le propriétaire doit délivrer un logement décent et en assurer l'entretien. Il prend en charge les grosses réparations (article 606 du Code civil) et les travaux rendus nécessaires par la vétusté.
Le locataire prend en charge les réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987 : menues réparations et entretien courant.
"Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale."
— Article 6 de la loi du 6 juillet 1989
📜 Textes de référence
Loi tendant à améliorer les rapports locatifs. Articles 6 et 7 sur les obligations du bailleur et du locataire.
Liste des réparations locatives à la charge du locataire. Définit les menues réparations et l'entretien courant.
Définit les grosses réparations à la charge du propriétaire : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières.
Répartition générale des charges
🏠 À la charge du propriétaire
- ✅Réfection complète de la toiture
- ✅Réparation de la charpente (poutres, chevrons)
- ✅Remplacement massif de tuiles ou ardoises
- ✅Étanchéité de la toiture (infiltrations)
- ✅Réparation/remplacement des gouttières
- ✅Réparation des souches de cheminée
- ✅Travaux dus à la vétusté
- ✅Réparations suite à malfaçon ou vice de construction
- ✅Isolation de la toiture
- ✅Installation de fenêtres de toit (Velux)
🔑 À la charge du locataire
- ✅Remplacement de quelques tuiles déplacées
- ✅Nettoyage des gouttières et descentes
- ✅Dégorgement des conduits d'évacuation
- ✅Ramonage des conduits de fumée
- ✅Entretien des fenêtres de toit (joints, graissage)
- ✅Menues réparations de zinguerie
- ✅Signalement des désordres au propriétaire
- ✅Réparations dues à un usage anormal
- ✅Réparations dues à une négligence
- ✅Dégâts causés par le locataire ou ses proches
💡 La règle de la vétusté
Même si une réparation figure dans la liste des réparations locatives, elle incombe au propriétaire si elle résulte de la vétusté (usure normale liée au temps), d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure. Par exemple, si les gouttières sont percées par la rouille après 30 ans d'utilisation, leur remplacement est à la charge du propriétaire.
Cas pratiques : qui paie ?
Réfection complète de la toiture
PropriétaireLe remplacement de la couverture (tuiles, ardoises) sur l'ensemble ou une grande partie du toit relève du gros œuvre. Entièrement à la charge du propriétaire.
Nettoyage des gouttières
LocataireL'enlèvement des feuilles, mousses et débris dans les gouttières et descentes est une réparation locative prévue par le décret de 1987.
Infiltration par la toiture
PropriétaireL'étanchéité de la toiture relève du gros œuvre. Le propriétaire doit réparer la toiture ET les dégâts causés par l'infiltration (plafonds, murs).
Ramonage de cheminée
LocataireLe ramonage des conduits de fumée et de ventilation est à la charge du locataire. Obligatoire 1 à 2 fois par an selon les réglementations locales.
Remplacement des gouttières
PropriétaireLes gouttières percées, rouillées ou arrachées par vétusté doivent être remplacées par le propriétaire. Le locataire n'assure que le nettoyage.
Entretien des Velux
LocataireGraissage des mécanismes, remplacement des joints d'étanchéité courants, nettoyage des vitres. L'installation ou le remplacement du Velux est à la charge du propriétaire.
Réparation de la charpente
PropriétairePoutres, chevrons, solives : la charpente fait partie du gros œuvre. Toute réparation structurelle incombe au propriétaire.
Quelques tuiles déplacées
Selon le casLocataire si déplacement léger (remise en place). Propriétaire si tuiles cassées par vétusté ou si intervention professionnelle nécessaire.
Dégâts de tempête
PropriétaireLes dégâts causés par une tempête (force majeure) sont à la charge du propriétaire. Son assurance peut couvrir les réparations.
Dégâts causés par le locataire
LocataireSi le locataire a causé les dégâts (antenne mal fixée ayant endommagé les tuiles, par exemple), les réparations sont à sa charge.
Souche de cheminée fissurée
PropriétaireLa réparation des souches de cheminée (maçonnerie) fait partie du gros œuvre. Le locataire n'assure que le ramonage du conduit.
Isolation de la toiture
PropriétaireL'amélioration ou la réparation de l'isolation de la toiture incombe au propriétaire. Le logement doit répondre aux critères de décence.
Tableau récapitulatif
| Type de réparation | Propriétaire | Locataire | Précisions |
|---|---|---|---|
| Réfection complète toiture | ✅ | — | Gros œuvre (art. 606 Code civil) |
| Remplacement massif tuiles/ardoises | ✅ | — | Au-delà de quelques éléments |
| Quelques tuiles déplacées | — | ✅ | Décret 1987 : "remplacement de quelques tuiles" |
| Tuiles cassées par vétusté | ✅ | — | Vétusté = charge propriétaire |
| Réparation charpente | ✅ | — | Gros œuvre structurel |
| Nettoyage gouttières | — | ✅ | Décret 1987 : entretien courant |
| Réparation/remplacement gouttières | ✅ | — | Au-delà du nettoyage |
| Étanchéité toiture | ✅ | — | Obligation de logement décent |
| Ramonage cheminée | — | ✅ | Décret 1987 + obligation légale |
| Réparation souche cheminée | ✅ | — | Maçonnerie = gros œuvre |
| Entretien Velux (joints, graissage) | — | ✅ | Entretien courant |
| Installation/remplacement Velux | ✅ | — | Travaux d'amélioration/remplacement |
| Isolation toiture | ✅ | — | Amélioration du logement |
| Dégâts de tempête | ✅ | — | Force majeure |
| Dégâts causés par le locataire | — | ✅ | Responsabilité du locataire |
L'obligation de signalement du locataire
Le locataire a l'obligation de signaler rapidement tout désordre constaté sur la toiture au propriétaire. À défaut, il pourrait être tenu responsable de l'aggravation des dégâts.
👁️ Devoir de vigilance
Le locataire doit surveiller l'état du logement et alerter le propriétaire dès qu'il constate un problème : infiltration, tuiles déplacées, gouttière arrachée, etc.
📝 Signalement écrit
Le signalement doit idéalement être fait par écrit (email, courrier recommandé) pour conserver une preuve en cas de litige ultérieur.
⚠️ Conséquences du silence
Si le locataire ne signale pas un problème et que la situation s'aggrave, il peut être tenu de participer aux frais de réparation des dégâts supplémentaires.
Le signalement doit être fait dans un délai raisonnable après la découverte du problème. Une infiltration visible non signalée pendant des mois pose problème.
✅ Modèle de signalement au propriétaire
Que faire en cas de refus du propriétaire ?
Si le propriétaire refuse de réaliser les réparations qui lui incombent, le locataire dispose de plusieurs recours.
📋 Procédure en cas de litige
Mise en demeure
Courrier recommandé AR rappelant l'obligation du propriétaire et fixant un délai
Commission de conciliation
Saisine gratuite de la CDC départementale pour tenter une résolution amiable
Tribunal judiciaire
Action en justice pour obliger le propriétaire à réaliser les travaux
Exécution forcée
Le juge peut autoriser le locataire à faire les travaux et déduire le coût du loyer
⚠️ Ce que le locataire ne doit PAS faire
- Cesser de payer le loyer : même en cas de litige, le loyer reste dû. Le non-paiement peut entraîner une expulsion.
- Faire les travaux sans autorisation : le locataire ne peut pas faire réaliser les travaux et déduire le coût du loyer sans décision de justice.
- Quitter le logement : résilier le bail sans préavis expose le locataire à des poursuites.
- Consignation du loyer : avec autorisation du juge, le loyer peut être consigné auprès de la Caisse des Dépôts.
- Réduction de loyer : le tribunal peut accorder une réduction de loyer pour trouble de jouissance.
- Dommages-intérêts : indemnisation des préjudices subis (frais de relogement, dégâts aux biens...).
- Signalement à l'ARS : en cas de logement indécent, l'Agence Régionale de Santé peut intervenir.
L'état des lieux : un document essentiel
L'état des lieux d'entrée et de sortie est déterminant pour établir les responsabilités en matière de réparations.
📋 État des lieux et toiture
État des lieux d'entrée
Mentionnez l'état visible de la toiture (depuis l'intérieur et l'extérieur si accessible) : traces d'humidité aux plafonds, état des combles, gouttières. Ces mentions vous protègent en cas de litige ultérieur.
État des lieux de sortie
Les désordres apparus pendant la location sont comparés à l'état d'entrée. La vétusté est prise en compte : le locataire ne peut être tenu responsable de l'usure normale.
La grille de vétusté, annexée au bail depuis la loi ALUR, définit l'usure normale des équipements au fil du temps. Elle permet de déterminer la part de vétusté (à la charge du propriétaire) et la part imputable au locataire en cas de dégradation. Pour les éléments de toiture visibles (plafonds, Velux), cette grille peut être utilisée.
Cas particuliers
🏢 Copropriété
En copropriété, la toiture est une partie commune. Les réparations sont décidées en assemblée générale et financées par le syndicat. Le propriétaire paie via ses charges de copropriété. Le locataire peut se voir imputer une partie des charges récupérables (entretien courant).
Le propriétaire assume seul les réparations de toiture (gros œuvre). Le locataire prend en charge l'entretien courant (nettoyage gouttières, ramonage). En cas de doute, référez-vous au décret de 1987.
Les mêmes règles s'appliquent qu'en location vide. La toiture relève du gros œuvre à la charge du propriétaire. Le locataire assume les menues réparations et l'entretien courant.
Le bail commercial peut déroger aux règles de répartition. Lisez attentivement votre bail : certains prévoient que le locataire assume les réparations de toiture. Ces clauses sont négociables.
En location d'habitation, le bail ne peut pas mettre à la charge du locataire des réparations relevant du gros œuvre. Une clause prévoyant que "le locataire prend en charge toutes les réparations de toiture" serait réputée non écrite et donc inapplicable.
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RS Couverture intervient pour diagnostiquer l'état de votre toiture et réaliser les réparations nécessaires, que vous soyez propriétaire ou locataire.
Nous établissons un diagnostic précis distinguant les réparations relevant du gros œuvre (propriétaire) et de l'entretien courant (locataire).
Notre devis identifie clairement la nature des travaux, facilitant la répartition des charges entre propriétaire et locataire.
De l'entretien courant (nettoyage gouttières) à la réfection complète, nous intervenons sur tous les aspects de la toiture.
Nos travaux sont couverts par la garantie décennale, protégeant propriétaire et locataire pendant 10 ans.
Liens utiles
Ressources officielles
En résumé
Le propriétaire prend en charge le gros œuvre de la toiture : réfection complète, réparation de charpente, étanchéité, remplacement des gouttières, travaux dus à la vétusté. Il doit fournir un logement décent et en assurer l'entretien.
Le locataire assume les menues réparations et l'entretien courant : nettoyage des gouttières, ramonage, remplacement de quelques tuiles déplacées, entretien des Velux. Il doit aussi signaler rapidement tout désordre au propriétaire.
En cas de refus du propriétaire de faire les réparations, le locataire peut saisir la commission de conciliation puis le tribunal. Il ne doit pas cesser de payer son loyer ni faire les travaux sans autorisation judiciaire.
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