Logement humide et moisissures : ce que le propriétaire doit légalement prendre en charge
Humidité dans un logement locatif : qui est responsable ?
Murs humides, moisissures sur les plafonds, condensation excessive, odeurs de moisi... Ces désordres rendent un logement inconfortable et peuvent nuire à la santé des occupants.
Ce guide détaille les obligations légales du propriétaire bailleur, les cas où le locataire peut être mis en cause, et les recours disponibles pour obtenir les travaux nécessaires.
Les signes d'un problème d'humidité
Moisissures visibles
Taches noires, vertes ou blanches sur les murs, plafonds, joints de salle de bain
Condensation
Gouttes d'eau sur les fenêtres, buée persistante, vitres embuées
Papier peint décollé
Revêtements muraux qui se décollent, cloques, gondolements
Peinture écaillée
Peinture qui s'écaille, cloque ou noircit, traces d'auréoles
Odeurs de moisi
Odeur persistante de renfermé, de cave, d'humidité
Salpêtre
Dépôts blanchâtres sur les murs, efflorescences salines
Bois dégradé
Plinthes, huisseries, parquet qui gonflent, pourrissent ou noircissent
Sensation de froid
Murs froids au toucher, sensation d'humidité même chauffé
⚠️ Risques pour la santé
L'exposition prolongée aux moisissures peut provoquer des problèmes respiratoires (asthme, bronchites, allergies), des irritations (yeux, peau, gorge) et des infections chez les personnes fragiles (enfants, personnes âgées, immunodéprimés). Un logement humide n'est pas qu'un problème de confort : c'est une question de santé publique.
Les causes de l'humidité : qui est responsable ?
Infiltrations par la toiture
Tuiles cassées, gouttières bouchées, défaut d'étanchéité, zinguerie vétuste... L'eau s'infiltre par le toit et descend dans les murs ou plafonds.
🔴 Responsabilité : PropriétaireInfiltrations par les murs
Façade fissurée, joints défectueux, absence d'enduit hydrofuge, défaut d'étanchéité des menuiseries. L'eau pénètre horizontalement dans les murs.
🔴 Responsabilité : PropriétaireRemontées capillaires
L'humidité du sol remonte dans les murs par capillarité, surtout dans les maisons anciennes sans barrière étanche. Visible en bas des murs (salpêtre, auréoles).
🔴 Responsabilité : PropriétaireVentilation insuffisante
Absence de VMC, VMC défectueuse, pas d'aération dans les pièces humides (cuisine, salle de bain). L'air vicié et humide stagne dans le logement.
🔴 Responsabilité : PropriétairePonts thermiques
Zones mal isolées (angles, linteaux, balcons) où la condensation se forme car le mur est plus froid. Typique des constructions anciennes ou mal isolées.
🔴 Responsabilité : PropriétaireFuite de canalisation
Fuite sur une canalisation encastrée, un joint de douche défectueux d'origine, une évacuation mal raccordée. L'eau s'infiltre dans les cloisons.
🔴 Responsabilité : Propriétaire (sauf entretien courant)Défaut d'aération quotidienne
Le locataire n'aère pas suffisamment le logement (10-15 min/jour recommandés), l'humidité produite par les activités quotidiennes s'accumule.
🟠 Responsabilité : LocataireObstruction des aérations
Le locataire bouche les grilles d'aération, les entrées d'air des fenêtres ou les bouches de VMC (pour éviter le froid ou le bruit).
🟠 Responsabilité : LocataireSéchage du linge en intérieur
Faire sécher le linge dans le logement sans ventilation suffisante libère plusieurs litres d'eau dans l'air, favorisant condensation et moisissures.
🟠 Responsabilité : LocataireChauffage insuffisant
Un logement sous-chauffé (< 18°C) favorise la condensation sur les parois froides. L'air froid retient moins l'humidité qui se dépose sur les murs.
🟠 Responsabilité : LocataireDégât des eaux
Fuite d'un appareil ménager, débordement de baignoire, rupture de flexible... La responsabilité dépend de l'origine (équipement propriétaire ou locataire).
🟣 Responsabilité : À déterminer selon l'origineParties communes (copropriété)
Infiltration par la toiture de l'immeuble, façade commune, canalisation collective... Le syndicat des copropriétaires peut être impliqué.
🟣 Responsabilité : Copropriété / PropriétaireLes obligations légales du propriétaire
📜 Ce que dit la loi
🏠 Logement décent
Le propriétaire doit fournir un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants, exempt d'infiltrations d'eau.
🌬️ Aération suffisante
Le logement doit disposer d'une aération suffisante : ouvertures donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre, dispositifs de ventilation.
🛡️ Étanchéité
Le gros œuvre (murs, toiture, planchers, menuiseries extérieures) doit assurer la protection contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
🔧 Entretien du gros œuvre
Le propriétaire doit prendre en charge les réparations importantes du gros œuvre : toiture, façade, canalisations principales, VMC collective...
🏥 Santé des occupants
Le logement ne doit pas porter atteinte à la santé des occupants. Des moisissures causées par un défaut du bâti peuvent constituer une atteinte à la décence.
⚡ Jouissance paisible
Le propriétaire doit garantir au locataire la jouissance paisible du logement. Des désordres persistants (humidité, moisissures) peuvent constituer un trouble de jouissance.
💡 Le critère clé : l'origine du désordre
La responsabilité dépend de l'origine de l'humidité, pas de ses manifestations. Des moisissures peuvent apparaître dans un logement parfaitement sain si le locataire ne l'aère pas. À l'inverse, un locataire irréprochable peut subir des moisissures causées par un défaut d'étanchéité de la toiture. C'est la cause première qui détermine qui doit agir.
Responsabilités comparées : propriétaire vs locataire
⚖️ Qui prend en charge quoi ?
🔴 À la charge du propriétaire
- ✓ Réparation de la toiture (tuiles, étanchéité, gouttières)
- ✓ Réfection de la façade et joints extérieurs
- ✓ Traitement des remontées capillaires
- ✓ Installation ou réparation de la VMC
- ✓ Remplacement des menuiseries défectueuses
- ✓ Traitement des ponts thermiques (isolation)
- ✓ Réparation des canalisations encastrées
- ✓ Remise en état des murs après travaux structurels
- ✓ Remplacement d'équipements vétustes (chauffe-eau, radiateurs)
🟠 À la charge du locataire
- ✓ Aération quotidienne du logement (10-15 min)
- ✓ Entretien des grilles de ventilation (nettoyage)
- ✓ Chauffage suffisant du logement
- ✓ Entretien courant des joints silicone (salle de bain)
- ✓ Signalement rapide des désordres au propriétaire
- ✓ Entretien courant de la VMC (nettoyage bouches)
- ✓ Réparation des dégâts causés par son comportement
- ✓ Menues réparations (joints, raccords accessibles)
- ✓ Remplacement des flexibles et joints d'équipements
⚠️ Le cas délicat de la condensation
La condensation est souvent au cœur des litiges. Elle peut résulter d'un défaut de ventilation (propriétaire) ou d'un défaut d'aération (locataire). En l'absence de VMC ou d'aération suffisante dans les pièces humides, c'est le propriétaire qui est responsable. Si le logement est correctement équipé mais que le locataire n'aère pas, la responsabilité peut basculer. Un diagnostic technique permet de trancher.
Cas pratiques : qui est responsable ?
Cas n°1 : Moisissures dans la chambre sous les combles
Cas n°2 : Condensation et moisissures sur fenêtres PVC
Cas n°3 : Salpêtre en bas des murs du rez-de-chaussée
Cas n°4 : Moisissures dans une salle de bain sans fenêtre ni VMC
Cas n°5 : Logement jamais aéré depuis 2 ans
Cas n°6 : Angle de mur toujours froid et moisi
Les recours du locataire
📋 Procédure recommandée
Signaler le problème par écrit
Envoyez une lettre recommandée avec AR décrivant les désordres (localisation, ampleur, date d'apparition), joignez des photos datées. Demandez au propriétaire d'intervenir dans un délai raisonnable (15-30 jours).
Relancer et mettre en demeure
Sans réponse ou action, envoyez une mise en demeure rappelant vos précédents courriers et exigeant les travaux sous un délai précis. Mentionnez votre intention de saisir la CDC ou le tribunal en cas de refus.
Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
Procédure gratuite et facultative. La CDC tente de trouver un accord amiable entre les parties. En cas d'échec, elle délivre un avis qui peut être utile devant le tribunal.
Signaler à l'ARS ou au service hygiène de la mairie
Si le logement présente un danger pour la santé (moisissures massives, problèmes respiratoires), l'Agence Régionale de Santé ou le service communal d'hygiène peut intervenir et constater l'insalubrité.
Saisir le tribunal judiciaire
En dernier recours, le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, accorder une réduction de loyer, et/ou des dommages-intérêts pour trouble de jouissance ou préjudice de santé.
Commission Départementale de Conciliation
Procédure gratuite de médiation. Compétente pour les litiges sur l'état du logement, les réparations, la décence. Saisine par courrier à la préfecture ou DDT du département.
Agence Régionale de Santé (ARS)
Compétente si le logement présente un risque pour la santé. Peut effectuer un contrôle et transmettre un rapport au préfet qui peut prendre un arrêté d'insalubrité.
Service communal d'hygiène et santé
Dans les grandes villes, le SCHS peut effectuer des visites et dresser des constats. Il peut mettre en demeure le propriétaire d'effectuer des travaux.
Tribunal judiciaire
Compétent pour ordonner les travaux, accorder des réductions de loyer ou des dommages-intérêts. Procédure contentieuse, avocat recommandé au-delà de 10 000 €.
Juge des contentieux de la protection
Compétent pour les litiges locatifs jusqu'à 10 000 €. Procédure simplifiée sans avocat obligatoire. Peut ordonner une expertise judiciaire.
CAF / MSA
Si vous percevez des APL, la CAF peut constater l'indécence du logement et suspendre le versement des aides au propriétaire, le contraignant à agir.
⚠️ Ce que le locataire ne doit PAS faire
Ne pas payer le loyer : même en cas de logement indécent, le locataire ne peut pas décider seul de suspendre le paiement du loyer. Seul le juge peut autoriser une réduction ou une consignation. Un défaut de paiement expose à une procédure d'expulsion.
Faire les travaux soi-même sans accord : le locataire ne peut pas se faire justice lui-même en réalisant des travaux et en les déduisant du loyer, sauf accord écrit du propriétaire ou autorisation du juge.
Les preuves à constituer
📸 Éléments à rassembler pour appuyer votre demande
Photos datées des désordres (moisissures, traces d'humidité, dégradations) avec repères de taille
Vidéos montrant l'étendue des dégâts, la condensation, les infiltrations actives
Courriers échangés avec le propriétaire (demandes, relances, mises en demeure)
État des lieux d'entrée prouvant que le logement était sain à l'entrée
Constat d'huissier pour une preuve irréfutable des désordres (100-300 €)
Diagnostic humidité réalisé par un professionnel identifiant les causes
Certificats médicaux si vous ou vos proches souffrez de problèmes de santé liés
Factures de remplacement de biens endommagés par l'humidité
Témoignages de voisins, famille ou amis ayant constaté les désordres
Relevés d'humidité (hygromètre) montrant un taux anormalement élevé (> 60-70%)
💡 L'expertise technique : qui la demande ?
Le locataire peut faire réaliser un diagnostic humidité par un professionnel (200-500 €) pour identifier les causes. Si le propriétaire conteste, une expertise judiciaire peut être ordonnée par le juge (partagée ou à la charge du perdant). En copropriété, le syndic peut mandater un expert pour les parties communes.
Les sanctions pour le propriétaire
⚠️ Ce que risque le propriétaire qui n'agit pas
⚖️ Travaux ordonnés sous astreinte
Le juge peut condamner le propriétaire à réaliser les travaux sous astreinte financière (ex : 50-100 € par jour de retard). L'astreinte est reversée au locataire ou au Trésor public.
💶 Réduction de loyer
Le juge peut accorder une réduction de loyer pour la période d'indécence (10-50% selon la gravité). Cette réduction peut être rétroactive depuis le signalement des désordres.
💰 Dommages-intérêts
Indemnisation du préjudice subi : trouble de jouissance, dégradation des biens personnels, frais de relogement temporaire, préjudice moral, préjudice de santé documenté.
🚫 Suspension des APL
La CAF peut suspendre le versement des aides au logement au propriétaire et les conserver jusqu'à réalisation des travaux de mise en conformité.
📋 Arrêté d'insalubrité
Le préfet peut prendre un arrêté déclarant le logement insalubre, interdisant sa location et obligeant le propriétaire à reloger le locataire à ses frais.
⚖️ Sanctions pénales
Louer sciemment un logement indécent ou insalubre expose à des sanctions pénales : jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et 75 000 € d'amende dans les cas graves.
Tableau récapitulatif : travaux et responsabilités
| Type de désordre | Cause probable | Responsable | Travaux à réaliser |
|---|---|---|---|
| Infiltration par le plafond | Toiture défectueuse | Propriétaire | Réparation toiture + remise en état plafond |
| Moisissures en angle de mur extérieur | Pont thermique / défaut isolation | Propriétaire | Isolation thermique (ITE ou ITI) |
| Salpêtre en bas des murs | Remontées capillaires | Propriétaire | Injection, drainage, barrière étanche |
| Moisissures salle de bain sans VMC | Ventilation absente | Propriétaire | Installation VMC ou extracteur |
| Condensation sur fenêtres | Défaut d'aération par le locataire | Locataire | Aération quotidienne, déboucher aérations |
| Moisissures sur mur avec aérations bouchées | Obstruction des ventilations | Locataire | Déboucher + nettoyer les surfaces |
| Humidité autour d'une fenêtre | Joint de menuiserie défectueux | Propriétaire | Réfection joints ou remplacement fenêtre |
| Moisissures derrière un meuble collé au mur | Défaut de circulation d'air | Locataire | Éloigner le meuble, nettoyer, aérer |
| Infiltration par la façade | Façade fissurée, joints défectueux | Propriétaire | Ravalement, imperméabilisation façade |
| VMC qui ne fonctionne plus | Panne du système | Propriétaire | Réparation ou remplacement VMC |
En résumé
Le propriétaire bailleur a l'obligation légale de fournir un logement décent, protégé contre les infiltrations d'eau et correctement ventilé. Lorsque l'humidité ou les moisissures résultent d'un défaut structurel (toiture, façade, ventilation insuffisante, pont thermique, remontées capillaires), c'est au propriétaire de prendre en charge les travaux nécessaires.
En revanche, si le locataire est à l'origine du problème (défaut d'aération, obstruction des ventilations, chauffage insuffisant), il peut être tenu responsable des dégradations et devra remettre en état les surfaces à la sortie.
En cas de litige, le locataire dispose de plusieurs recours : mise en demeure, Commission de conciliation, signalement à l'ARS, saisine du tribunal. Il est essentiel de constituer des preuves (photos, courriers, constats) et de ne jamais suspendre le paiement du loyer sans décision de justice.
Liens utiles
Ressources officielles
Infiltrations par la toiture ? Diagnostic et réparation
RS Couverture intervient dans les Yvelines pour identifier et traiter les infiltrations d'eau par la toiture.
Diagnostic – Réparation de toiture – Étanchéité – Garantie décennale