Propriétaire bailleur : ce que vous devez légalement à votre locataire
Des obligations encadrées par la loi
Mettre un logement en location implique des responsabilités légales strictes. Du logement décent aux diagnostics obligatoires, des réparations à la vie privée du locataire, le propriétaire bailleur doit respecter un cadre juridique précis.
Ce guide vous présente l'ensemble de vos obligations légales et les sanctions en cas de manquement.
Les 5 obligations fondamentales du bailleur
Délivrer un logement décent
ObligatoireLe logement doit être en bon état d'usage, répondre aux critères de décence (surface, sécurité, santé, confort) et atteindre un niveau minimal de performance énergétique.
Entretenir et réparer
ObligatoireLe bailleur doit effectuer toutes les réparations nécessaires au maintien en état du logement, hors réparations locatives (entretien courant) à la charge du locataire.
Assurer la jouissance paisible
ObligatoireLe locataire doit pouvoir profiter du logement sans trouble. Le bailleur ne peut pas s'introduire sans autorisation, ni harceler le locataire, ni le priver des équipements.
Fournir les diagnostics
ObligatoireLe Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être annexé au bail : DPE, plomb, électricité, gaz, risques naturels et technologiques, bruit le cas échéant.
Remettre une quittance
Sur demandeÀ chaque paiement de loyer, le bailleur doit remettre gratuitement une quittance si le locataire en fait la demande. Elle doit distinguer loyer et charges.
Respecter la vie privée
ObligatoireLe bailleur ne peut entrer dans le logement sans l'accord du locataire. Il ne peut pas imposer de visites intempestives ni surveiller les allées et venues du locataire.
📜 Textes de référence
Obligations du bailleur : délivrance, entretien, jouissance paisible, équipements, quittance.
Caractéristiques du logement décent.
Obligations générales du bailleur.
Le logement décent : critères obligatoires
Un logement indécent ne peut pas être loué. Le bailleur doit s'assurer que le logement répond à cinq catégories de critères définis par la loi.
✅ Les 5 critères du logement décent
Surface minimale
Au moins 9 m² habitables et 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume de 20 m³ minimum.
Sécurité physique
Installations électriques et gaz conformes, garde-corps aux fenêtres/balcons, escaliers sécurisés.
Santé des occupants
Étanchéité (toiture, murs, fenêtres), ventilation suffisante, luminosité naturelle, absence de nuisibles.
Confort minimal
Eau potable, chauffage, coin cuisine, sanitaires (WC séparé si +2 pièces), évacuation des eaux usées.
Performance énergétique
DPE classé F maximum (2025), E maximum (2028), D maximum (2034). Les passoires thermiques G sont interdites depuis 2025.
📅 Calendrier d'interdiction de location (DPE)
Logements classés G interdits à la location
Logements classés F interdits à la location
Logements classés E interdits à la location
⚠️ Conséquences d'un logement indécent
Si le logement ne répond pas aux critères de décence, le locataire peut :
- Demander au bailleur de mettre le logement en conformité
- Saisir la commission départementale de conciliation
- Saisir le tribunal pour obtenir une réduction de loyer ou la réalisation des travaux
- Demander des dommages-intérêts pour le préjudice subi
La CAF peut également suspendre le versement des APL au bailleur si le logement est indécent.
Les diagnostics obligatoires
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être annexé au contrat de bail. Il comprend plusieurs diagnostics selon l'âge et la localisation du logement.
⚡ DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
Évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Classe le logement de A à G. Obligatoire pour tous les logements.
Validité : 10 ans🎨 CREP (Plomb)
Constat de Risque d'Exposition au Plomb. Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Validité : 6 ans (ou illimitée si absence de plomb)🔌 État de l'installation électrique
Évalue la sécurité de l'installation électrique. Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
Validité : 6 ans🔥 État de l'installation gaz
Évalue la sécurité de l'installation gaz. Obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
Validité : 6 ans🌍 ERP (État des Risques et Pollutions)
Informe sur les risques naturels (inondation, séisme), miniers, technologiques, radon et pollution des sols.
Validité : 6 mois✈️ Diagnostic bruit
Obligatoire si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports (zone A, B ou C du PEB).
Validité : illimitée (sauf modification PEB)💡 Conséquences de l'absence de diagnostics
Si les diagnostics ne sont pas fournis ou sont erronés :
- DPE absent : le locataire peut demander l'annulation du bail ou des dommages-intérêts
- CREP absent : le bailleur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés liés au plomb
- ERP absent : le locataire peut demander la résiliation du bail ou une réduction du loyer
- Diagnostic erroné : le diagnostiqueur engage sa responsabilité, mais le bailleur reste tenu d'informer
Réparations : qui paie quoi ?
🔧 Répartition des réparations
🏠 À la charge du bailleur
- Gros œuvre (toiture, charpente, murs)
- Réfection des installations (électricité, plomberie, chauffage)
- Remplacement des équipements vétustes
- Travaux de mise aux normes
- Réparations dues à la vétusté
- Réparations dues à un vice de construction
- Réparations dues à la force majeure
🔑 À la charge du locataire
- Entretien courant (nettoyage, graissage)
- Menues réparations (joints, interrupteurs)
- Remplacement de quelques tuiles déplacées
- Nettoyage des gouttières
- Ramonage des conduits
- Entretien des espaces verts
- Réparations dues à une négligence
| Élément | Bailleur | Locataire |
|---|---|---|
| Toiture | Réfection, étanchéité, charpente | Nettoyage gouttières, quelques tuiles |
| Chauffage | Remplacement chaudière, réparations | Entretien annuel, purge radiateurs |
| Plomberie | Remplacement tuyauterie, réparations | Joints, débouchage courant |
| Électricité | Mise aux normes, remplacement tableau | Ampoules, interrupteurs, prises |
| Fenêtres | Remplacement, réparation mécanisme | Graissage, joints d'étanchéité |
| Revêtements | Remplacement si vétusté | Entretien, petites réparations |
✅ Le délai d'intervention
Le bailleur doit intervenir dans un délai raisonnable après signalement d'un problème. Ce délai varie selon l'urgence : quelques heures pour une fuite importante, quelques jours pour un équipement en panne, quelques semaines pour des travaux plus lourds. L'inaction prolongée peut justifier une réduction de loyer ou des dommages-intérêts.
La quittance de loyer
🧾 Obligations du bailleur
Règles à respecter
- Remise gratuite (pas de frais d'envoi)
- Obligatoire sur demande du locataire
- À chaque paiement de loyer
- Envoi papier ou électronique (avec accord)
- Pas de conditions (paiement d'autres sommes)
Contenu obligatoire
- Nom et adresse du locataire
- Adresse du logement loué
- Période concernée
- Montant du loyer (distinct)
- Montant des charges (distinct)
- Date du paiement
⚠️ Attention : quittance vs reçu
La quittance atteste d'un paiement intégral. Si le locataire n'a payé qu'une partie du loyer, le bailleur doit remettre un reçu (et non une quittance) mentionnant le montant versé. Le refus de délivrer une quittance peut entraîner des dommages-intérêts si le locataire subit un préjudice (refus de logement, problème administratif).
Respect de la vie privée du locataire
Le locataire bénéficie d'un droit à la jouissance paisible du logement. Le bailleur doit respecter sa vie privée et son domicile.
🚪 Droit d'entrée limité
Le bailleur ne peut entrer dans le logement qu'avec l'accord du locataire. Même pour des réparations urgentes, il doit demander l'autorisation ou convenir d'un rendez-vous. Exception : urgence absolue (fuite d'eau grave, incendie).
👀 Pas de surveillance
Le bailleur ne peut pas surveiller les allées et venues du locataire, installer des caméras dans les parties communes sans autorisation, ni exiger de connaître l'identité des visiteurs.
🔑 Pas de double des clés
Le bailleur ne peut pas conserver un double des clés pour entrer à sa guise. Si un double existe pour des raisons pratiques (urgence), il ne peut être utilisé qu'avec l'accord du locataire.
📅 Visites encadrées
En cas de vente ou de relocation, le bailleur peut faire visiter le logement, mais dans des conditions raisonnables (2h/jour maximum, jours ouvrables, horaires convenables) et avec accord du locataire sur les créneaux.
🚫 Ce que le bailleur ne peut PAS faire
Entrer sans autorisation
Violation de domicile : 1 an + 15 000 €
Changer les serrures
Voie de fait : 3 ans + 30 000 €
Couper les fluides
Voie de fait : 3 ans + 30 000 €
Vider les affaires
Voie de fait : 3 ans + 30 000 €
Harceler le locataire
Harcèlement : 1 an + 15 000 €
Installer des caméras
Atteinte à la vie privée : sanctions pénales
Sanctions en cas de manquement
Le non-respect des obligations du bailleur peut entraîner des sanctions civiles et pénales.
💰 Réduction de loyer
Le tribunal peut ordonner une réduction de loyer proportionnelle au trouble de jouissance subi par le locataire (logement indécent, réparations non effectuées, nuisances).
🔧 Travaux sous astreinte
Le juge peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte (somme à payer par jour de retard, souvent 50-200 €/jour).
💸 Dommages-intérêts
Indemnisation du préjudice subi : frais de relogement temporaire, dégâts aux biens personnels, préjudice moral, frais médicaux liés à l'insalubrité.
📄 Résiliation du bail
En cas de manquements graves et répétés, le bail peut être résilié aux torts du bailleur, avec dommages-intérêts pour le locataire.
Pour les marchands de sommeil (location de logements indignes), le tribunal peut prononcer une interdiction d'acheter ou de louer des biens immobiliers.
Location d'un logement indigne : jusqu'à 5 ans de prison et 150 000 € d'amende. Violation de domicile, harcèlement : poursuites pénales spécifiques.
Face à un bailleur défaillant, le locataire peut :
- Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé
- Saisir la commission départementale de conciliation (gratuit)
- Signaler à la CAF (suspension des APL versées au bailleur)
- Saisir le tribunal judiciaire pour obtenir réparation
- Signaler à l'ARS en cas d'insalubrité (Agence Régionale de Santé)
- Porter plainte en cas d'infraction pénale (harcèlement, violation de domicile)
Tableau récapitulatif des obligations
| Obligation | Contenu | Sanction si manquement |
|---|---|---|
| Logement décent | Surface, sécurité, santé, confort, performance énergétique | Réduction loyer, travaux forcés, dommages-intérêts |
| Réparations | Gros œuvre, équipements, vétusté | Travaux sous astreinte, dommages-intérêts |
| Diagnostics | DPE, plomb, électricité, gaz, ERP, bruit | Annulation bail, dommages-intérêts |
| Quittance | Gratuite, sur demande, loyer/charges distincts | Dommages-intérêts si préjudice |
| Jouissance paisible | Pas de trouble, pas d'intrusion | Dommages-intérêts, résiliation aux torts |
| Vie privée | Pas d'entrée sans accord, pas de surveillance | Sanctions pénales (violation domicile) |
| Performance énergétique | DPE F max (2025), E max (2028), D max (2034) | Interdiction de louer, gel du loyer |
RS Couverture : diagnostic et travaux de toiture
La toiture est un élément essentiel du logement décent. RS Couverture vous accompagne pour évaluer l'état de votre toiture et réaliser les travaux nécessaires avant la mise en location.
Évaluation de l'état de la couverture, de la charpente, de l'étanchéité et de l'isolation. Rapport détaillé avec préconisations.
Réparations, réfection, isolation pour répondre aux critères de décence et améliorer le DPE du logement.
Factures détaillées, attestations de travaux, garantie décennale : tous les documents pour justifier de l'état du logement.
Tous nos travaux sont couverts par la garantie décennale. Protection pendant 10 ans pour le propriétaire et le locataire.
Liens utiles
Ressources officielles
En résumé
Le propriétaire bailleur a des obligations légales strictes : délivrer un logement décent, effectuer les réparations nécessaires, fournir les diagnostics obligatoires, remettre une quittance sur demande et respecter la vie privée du locataire.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions civiles (réduction de loyer, travaux forcés, dommages-intérêts) et pénales (amende, prison pour location indigne ou violation de domicile).
Avec le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034), la performance énergétique devient un critère incontournable. Anticipez les travaux d'isolation et de rénovation pour maintenir votre bien en location.
Besoin de mettre votre toiture aux normes ?
RS Couverture vous accompagne pour évaluer et améliorer l'état de votre toiture avant mise en location.
Diagnostic toiture – Travaux de rénovation – Amélioration DPE – Garantie décennale