Rénovation énergétique : dans quels cas un locataire peut exiger des travaux
Un droit renforcé par la loi Climat
Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les critères de décence énergétique des logements se sont considérablement renforcés. Les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location, et les locataires disposent de recours pour exiger des travaux de rénovation.
Ce guide vous explique dans quels cas un locataire peut légalement exiger des travaux, les procédures à suivre et les sanctions encourues par les propriétaires récalcitrants.
Le calendrier d'interdiction de location
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores, basé sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
📅 Passoires thermiques : fin programmée
Logements > 450 kWh/m²/an interdits (les plus énergivores)
Tous les logements classés G interdits à la location
Logements classés F interdits à la location
Logements classés E interdits à la location
⚠️ 2025 : c'est maintenant !
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité. À l'échéance du bail, le propriétaire ne pourra pas relouer sans avoir rénové.
Les critères de décence énergétique
Pour être considéré comme décent et pouvoir être loué, un logement doit répondre à plusieurs critères énergétiques définis par le décret du 30 janvier 2002 modifié.
✅ Critères obligatoires
Seuil de consommation
Consommation d'énergie finale inférieure à 450 kWh/m²/an (depuis 2023), puis classement DPE conforme au calendrier.
Chauffage adapté
Équipement de chauffage en état de fonctionnement, adapté aux caractéristiques du logement.
Protection contre l'air
Étanchéité à l'air des ouvertures (fenêtres, portes) pour éviter les infiltrations d'air parasites.
Aération suffisante
Ventilation permettant le renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité.
Couverture assurant une protection contre les infiltrations d'eau et les déperditions thermiques.
Murs et toiture présentant une résistance thermique suffisante pour limiter les déperditions.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toute location. Il doit être annexé au bail et remis au locataire. Le DPE indique la classe énergétique du logement (A à G) et sa consommation estimée. Un logement sans DPE valide ne peut pas être loué légalement.
Dans quels cas le locataire peut exiger des travaux
Logement classé G (depuis 2025)
ExigibleLe logement ne respecte plus les critères de décence énergétique. Le locataire peut exiger des travaux de rénovation pour atteindre au minimum la classe F, et à terme les classes supérieures.
À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la location. Les locataires pourront exiger des travaux pour atteindre au minimum la classe E.
Si le système de chauffage ne permet pas de maintenir une température convenable (18°C minimum), le locataire peut exiger sa réparation ou son remplacement.
Des fenêtres ou portes qui laissent passer l'air de manière excessive compromettent le confort thermique. Le locataire peut exiger leur remplacement ou leur calfeutrage.
Une mauvaise isolation peut provoquer condensation et moisissures, affectant la santé des occupants. Le locataire peut exiger des travaux d'isolation et de ventilation.
Une toiture qui laisse passer l'eau ou qui génère d'importantes déperditions thermiques compromet la décence du logement. Le locataire peut exiger les réparations.
Le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent. Si le logement ne répond pas aux critères de décence énergétique, le locataire peut exiger des travaux. Il ne s'agit pas d'un simple confort, mais d'une obligation légale du bailleur.
Le gel des loyers pour les passoires thermiques
- Logements classés F ou G au DPE
- Situés en France métropolitaine
- Mesure en vigueur depuis août 2022
- Pas d'augmentation à la relocation
- Pas d'indexation annuelle sur l'IRL
- Pas d'augmentation au renouvellement du bail
- Pas de complément de loyer
Le gel des loyers est un argument supplémentaire pour le locataire. Si le propriétaire veut pouvoir augmenter son loyer, il doit d'abord rénover le logement pour sortir des classes F et G. Le locataire peut rappeler cette contrainte lors de ses demandes de travaux.
Courrier simple au propriétaire signalant les défauts et demandant des travaux
Courrier recommandé AR rappelant l'obligation de décence et fixant un délai
Saisine gratuite de la CDC départementale pour tenter une résolution amiable
Saisine du juge pour obtenir la réalisation des travaux ou une réduction de loyer
Si le propriétaire refuse, le juge peut ordonner les travaux sous astreinte
- Cesser de payer le loyer : même si le logement est indécent, le loyer reste dû. Le non-paiement peut entraîner une expulsion.
- Faire les travaux lui-même sans accord écrit du propriétaire et sans décision de justice.
- Quitter le logement sans respecter le préavis légal.
En revanche, le locataire peut demander au juge de consigner le loyer ou d'ordonner une réduction de loyer pendant la durée des travaux.
Le tribunal peut ordonner une réduction de loyer proportionnelle au défaut de décence, jusqu'à la réalisation des travaux.
Le juge peut ordonner la réalisation des travaux sous astreinte (somme à payer par jour de retard, souvent 50-200 €/jour).
Le locataire peut obtenir des dommages-intérêts pour le préjudice subi : surfacturation de chauffage, problèmes de santé, etc.
La CAF peut suspendre le versement des APL au propriétaire tant que le logement n'est pas mis en conformité.
À l'échéance du bail, le propriétaire ne peut pas relouer un logement qui ne respecte pas les critères de décence énergétique.
En cas de manquements graves et répétés, le bail peut être résilié aux torts du propriétaire avec dommages-intérêts.
Pour améliorer la performance énergétique d'un logement et sortir des classes F ou G, certains travaux sont plus efficaces que d'autres.
La toiture représente 25 à 30% des déperditions thermiques d'un logement. L'isolation des combles (perdus ou aménagés) est souvent le travail le plus rentable.
Les murs représentent 20 à 25% des déperditions. L'isolation peut être faite par l'intérieur (ITE) ou par l'extérieur (ITE), selon les contraintes.
Les fenêtres représentent 10 à 15% des déperditions. Le passage en double ou triple vitrage améliore le confort et réduit les factures.
Passer d'une chaudière ancienne à une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation réduit drastiquement la consommation d'énergie.
Une VMC double flux récupère la chaleur de l'air sortant pour préchauffer l'air entrant. Indispensable après une isolation renforcée.
Le plancher bas (sur vide sanitaire ou cave) représente 7 à 10% des déperditions. L'isolation par le dessous est souvent simple à réaliser.
L'isolation de la toiture est généralement le travail le plus efficace en termes de rapport coût/bénéfice. L'air chaud montant naturellement, une toiture mal isolée laisse s'échapper une grande partie de la chaleur. C'est souvent par là qu'il faut commencer une rénovation énergétique.
Le propriétaire peut bénéficier de nombreuses aides pour financer les travaux de rénovation énergétique. Le locataire peut les mentionner pour inciter le propriétaire à agir.
Aide de l'État pour les travaux de rénovation énergétique. Montant variable selon les revenus du propriétaire et la nature des travaux. Accessible aux propriétaires bailleurs.
Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique. Remboursable sur 20 ans maximum.
TVA à 5,5% sur les travaux d'amélioration énergétique (au lieu de 20%). S'applique à la main d'œuvre et aux matériaux.
Primes versées par les fournisseurs d'énergie pour les travaux d'économie d'énergie. Cumulables avec MaPrimeRénov'.
Régions, départements et communes proposent souvent des aides complémentaires. Renseignez-vous auprès de l'ADIL de votre département.
Service public gratuit pour accompagner les propriétaires dans leurs projets de rénovation. Conseils, aides, artisans RGE.
Rappeler au propriétaire l'existence de ces aides peut faciliter la négociation. Les travaux peuvent être partiellement ou totalement financés, et le propriétaire y gagne en valeur patrimoniale et en possibilité d'augmenter le loyer après rénovation.
| Situation | Droit du locataire | Obligation du propriétaire |
|---|---|---|
| Logement classé G (depuis 2025) | Exiger des travaux de rénovation | Rénover pour atteindre au minimum classe F |
| Logement classé F (à partir de 2028) | Exiger des travaux de rénovation | Rénover pour atteindre au minimum classe E |
| Chauffage défaillant | Exiger la réparation ou le remplacement | Fournir un chauffage en état de fonctionnement |
| Infiltrations d'air | Exiger le remplacement des menuiseries | Assurer l'étanchéité à l'air du logement |
| Problèmes d'humidité | Exiger des travaux d'isolation et ventilation | Assurer une ventilation et isolation correctes |
| Toiture défaillante | Exiger la réparation ou la réfection | Assurer l'étanchéité et l'isolation de la toiture |
| Gel du loyer (F et G) | Refuser toute augmentation de loyer | Ne peut augmenter le loyer tant que F ou G |
Calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques (G en 2025, F en 2028, E en 2034).
Caractéristiques du logement décent, incluant les critères de performance énergétique.
Obligation du bailleur de délivrer un logement décent.
Gel des loyers pour les logements classés F et G.
La toiture représente 25 à 30% des déperditions thermiques. RS Couverture accompagne les propriétaires dans l'évaluation et l'amélioration de la performance énergétique de leur toiture.
Évaluation des déperditions par la toiture : état de l'isolation existante, ponts thermiques, défauts d'étanchéité. Rapport avec préconisations.
Isolation des combles perdus (soufflage, déroulage) ou aménagés (rampants). Matériaux performants et certifiés.
En cas de réfection de toiture, intégration d'une isolation performante (sarking, isolation sous rampants).
Accompagnement pour les demandes d'aides (MaPrimeRénov', CEE). Attestation de travaux pour le nouveau DPE.
Ressources officielles
Depuis 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Les locataires peuvent exiger des travaux de rénovation énergétique si leur logement ne répond pas aux critères de décence : chauffage défaillant, infiltrations d'air, mauvaise isolation, humidité.
La procédure passe par une demande amiable, puis une mise en demeure, et en cas de refus, la saisine de la commission de conciliation puis du tribunal. Le locataire peut obtenir une réduction de loyer, des dommages-intérêts ou la réalisation forcée des travaux.
Les propriétaires de logements classés F ou G sont également soumis au gel des loyers : ils ne peuvent pas augmenter le loyer tant que le logement n'est pas rénové. De nombreuses aides financières existent pour les accompagner (MaPrimeRénov', Éco-PTZ, CEE).
RS Couverture réalise le diagnostic et les travaux d'isolation pour améliorer le DPE de votre logement.
Diagnostic thermique – Isolation combles – Réfection avec isolation – Aide aux démarches