Squat en location Airbnb : ce qu'il faut savoir pour se protéger
Un risque réel mais maîtrisable
Les locations saisonnières type Airbnb séduisent par leur rentabilité, mais exposent les propriétaires à un risque spécifique : le locataire qui refuse de quitter les lieux à la fin de sa réservation. Bien que rare, cette situation peut virer au cauchemar si elle n'est pas correctement anticipée.
Ce guide vous explique la différence entre squat et maintien dans les lieux, les recours légaux, la loi anti-squat de 2023 et les moyens de protection efficaces.
Squat ou maintien dans les lieux : quelle différence ?
La distinction juridique est fondamentale car elle détermine la procédure applicable et les délais d'expulsion.
🚨 Squat (occupation illicite)
- 📍Définition : entrée sans droit ni titre dans le logement
- 🔓Mode d'entrée : effraction, escalade, fausses clés, ruse
- 📋Titre : aucun contrat, aucune réservation
- ⚖️Qualification : délit pénal (violation de domicile)
- ⏱️Procédure : expulsion administrative sous 72h
- 👮Autorité : préfet + forces de l'ordre
- ⚡Rapidité : quelques jours si dossier complet
⚠️ Maintien dans les lieux
- 📍Définition : refus de partir après la fin du titre
- 🔑Mode d'entrée : entrée légale (réservation Airbnb)
- 📋Titre : avait un contrat, désormais expiré
- ⚖️Qualification : litige civil (+ délit depuis 2023)
- ⏱️Procédure : action en justice obligatoire
- 👨⚖️Autorité : tribunal judiciaire
- 📅Durée : plusieurs semaines à plusieurs mois
💡 En location Airbnb, c'est souvent un maintien dans les lieux
La plupart des cas médiatisés de "squat Airbnb" sont en réalité des maintiens dans les lieux : le locataire a bien réservé et payé son séjour, mais refuse de partir à l'échéance. Juridiquement, il n'est pas un squatteur puisqu'il est entré légalement. La procédure est donc plus longue, même si la loi de 2023 a amélioré la situation.
La loi anti-squat du 27 juillet 2023
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite a considérablement renforcé les sanctions et accéléré les procédures.
📜 Les principales mesures
Squat = délit aggravé
L'introduction dans un local d'habitation est désormais punie de
Maintien = nouveau délit
Le maintien sans droit dans un local d'habitation est puni de
Expulsion accélérée
Évacuation administrative sous 72h pour les squats avérés
Trêve hivernale
Ne s'applique plus aux squatteurs ni aux locataires de mauvaise foi
Protection étendue aux résidences secondaires et locaux vacants
Dégradations
Aggravation des peines si dégradations du logement
✅ Ce qui change pour les propriétaires Airbnb
- Un locataire Airbnb qui refuse de partir à la fin de sa réservation commet désormais un délit pénal
- Le propriétaire peut porter plainte en plus de la procédure civile d'expulsion
- La trêve hivernale ne protège plus les occupants de mauvaise foi
- Les procédures d'expulsion sont accélérées devant les tribunaux
Les procédures d'expulsion
Procédure en cas de squat avéré (entrée sans titre)
🚨 Expulsion administrative en 72h
Dépôt de plainte
Au commissariat ou en ligne sur pre-plainte-en-ligne.gouv.fr
ImmédiatPreuve de propriété
Titre de propriété, factures, attestation d'assurance
ImmédiatDemande de mise en demeure de quitter les lieux
Sous 48hMise en demeure
Le préfet ordonne aux squatteurs de partir
24h pour partirIntervention des forces de l'ordre si refus de partir
72h maxProcédure en cas de maintien dans les lieux (locataire Airbnb)
⚠️ Procédure judiciaire
Mise en demeure
Courrier recommandé AR exigeant le départ immédiat
JDépôt de plainte
Pour maintien sans droit dans les lieux (délit depuis 2023)
J+1Via huissier, pour obtenir l'expulsion en urgence
J+3 à J+7Comparution devant le juge des référés
2 à 4 semainesSi le juge ordonne l'expulsion
ImmédiatSignifié par huissier, délai de 2 mois
2 moisPar huissier avec concours des forces de l'ordre
Variable⚠️ Durée totale de la procédure
Même avec la loi de 2023, l'expulsion d'un locataire Airbnb qui se maintient dans les lieux peut prendre 2 à 6 mois. C'est plus rapide qu'avant (où cela pouvait durer plus d'un an), mais cela reste long et coûteux. D'où l'importance de la prévention.
Ce que vous ne devez JAMAIS faire
Face à un squatteur ou un locataire qui refuse de partir, certaines réactions instinctives sont strictement interdites et peuvent vous valoir des poursuites.
🚫 Actions interdites
Couper l'électricité
Priver d'électricité pour forcer le départ
Couper l'eau
Couper l'alimentation en eau du logement
Empêcher l'accès en changeant les serrures
Sortir les affaires de l'occupant
User de la force pour expulser
Pressions répétées, menaces
Vous êtes propriétaire légitime, mais la loi interdit de se faire justice soi-même. Ces actions constituent des voies de fait passibles de poursuites, même si l'occupant est un délinquant. Seules les forces de l'ordre peuvent procéder à l'expulsion, sur décision du préfet ou du juge.
Comment se protéger efficacement
Vérifier les profils
Privilégiez les voyageurs avec des avis positifs, une ancienneté sur la plateforme et une pièce d'identité vérifiée. Méfiez-vous des comptes récents sans historique, surtout pour les longs séjours.
Exiger un dépôt de garantie
Airbnb permet de demander un dépôt de garantie. Fixez un montant dissuasif (500-1000 €) pour les séjours de plus d'une semaine. Cela filtre les profils à risque.
Les risques augmentent avec la durée du séjour. Évitez les locations de plus de 28 jours, qui peuvent être requalifiées en bail d'habitation dans certains cas.
Utilisez une serrure à code ou connectée. Vous pouvez changer le code après chaque séjour et suivre les entrées/sorties. Attention : ne changez pas le code tant que l'occupant est présent.
Réalisez un état des lieux d'entrée avec photos horodatées. En cas de dégradation ou de litige, vous aurez des preuves. Certaines applications permettent de le faire à distance.
Ne jamais accepter de réservation "hors plateforme" pour économiser les frais. Vous perdriez toute protection : assurance, médiation, preuves des échanges.
Pour les séjours de plus d'une semaine, gardez le contact avec le voyageur (message de courtoisie à mi-séjour). Cela permet de détecter d'éventuels problèmes.
Pour les longs séjours, prévoyez une visite de contrôle (ménage intermédiaire, par exemple). Cela vous permet de vérifier l'état du logement et le nombre d'occupants.
✅ Checklist avant d'accepter une réservation
Les assurances
🛡️ AirCover (Airbnb)
Protection incluse automatiquement pour tous les hôtes Airbnb.
Assurance Propriétaire Non-Occupant, indispensable pour la location saisonnière.
Assurance spécifique pour couvrir les frais de procédure.
Certains contrats existent pour la location saisonnière.
AirCover ne suffit pas. Souscrivez une assurance PNO avec garantie location saisonnière et une protection juridique. Le coût total (200-400 €/an) est négligeable par rapport aux risques encourus.
Que faire en cas de problème
📱 Contacter Airbnb
Utilisez l'assistance Airbnb (bouton "Obtenir de l'aide" dans l'application) pour signaler la situation. Airbnb peut tenter une médiation et documenter le problème pour d'éventuelles poursuites.
Rassemblez toutes les preuves : réservation Airbnb, échanges de messages, preuves du non-départ (témoignages, constat d'huissier), photos du logement, titre de propriété.
Portez plainte pour maintien sans droit dans les lieux (délit depuis 2023). La plainte renforce votre dossier et permet d'éventuelles poursuites pénales.
Un avocat spécialisé en droit immobilier vous guidera dans la procédure d'expulsion et vous représentera devant le tribunal. Vérifiez si votre protection juridique couvre ses honoraires.
Plus vous tardez, plus la situation se complique. Dès le premier jour de dépassement de la réservation, envoyez une mise en demeure écrite (SMS + email + recommandé) et contactez Airbnb. Si le locataire ne part pas dans les 24-48h, engagez la procédure judiciaire.
Textes de référence
Loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite (loi anti-squat).
Introduction dans le domicile d'autrui : 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.
Maintien sans droit dans un local d'habitation : 1 an d'emprisonnement et 15 000 € d'amende.
Procédure d'évacuation forcée des squatteurs par le préfet.
En résumé
Le "squat" en location Airbnb est le plus souvent un maintien dans les lieux : le locataire est entré légalement mais refuse de partir. La procédure d'expulsion est judiciaire et peut prendre 2 à 6 mois, même avec la loi anti-squat de 2023.
Pour vous protéger : vérifiez les profils, exigez un dépôt de garantie, limitez la durée des séjours, souscrivez une assurance PNO + protection juridique. En cas de problème, agissez immédiatement : mise en demeure, plainte, assignation en référé.
Ce que vous ne devez jamais faire : couper l'eau/l'électricité, changer les serrures, expulser vous-même. Ces actions sont punies de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende, même face à un occupant illégitime.
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