Travaux de toiture en copropriété : vote en AG, devis et délais
Une procédure encadrée par la loi
Les travaux de toiture en copropriété suivent une procédure stricte : diagnostic préalable, mise en concurrence des entreprises, vote en assemblée générale à la majorité requise, puis exécution et réception des travaux.
Ce guide détaille chaque étape, les délais à prévoir et les règles de financement pour mener à bien votre projet de réfection de toiture.
Vue d'ensemble du processus
De l'identification du besoin à la réception des travaux, comptez généralement 6 à 12 mois pour une réfection complète de toiture en copropriété.
Diagnostic
État des lieux, rapport technique
Devis
Mise en concurrence, analyse
AG
Convocation, vote, PV
Préparation
Contestation, contrat, planning
Travaux
Exécution, suivi, réception
💡 Anticipez les délais
Une toiture qui présente des signes de vétusté doit être traitée avant que les infiltrations ne surviennent. Les travaux d'urgence coûtent plus cher et laissent moins de temps pour la mise en concurrence. Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) permet d'anticiper et de provisionner ces dépenses.
Étape 1 : Le diagnostic préalable
Avant de solliciter des devis, un diagnostic technique permet d'identifier précisément les travaux nécessaires.
🔍 Inspection visuelle
Examen de la couverture, de la charpente et des éléments d'étanchéité. Identification des zones dégradées, des tuiles cassées, des solins défaillants.
📋 Rapport technique
Document détaillant l'état de la toiture, les désordres constatés, leur origine et leur gravité. Préconisations de travaux hiérarchisées par urgence.
💰 Estimation budgétaire
Fourchette de prix indicative pour chaque poste de travaux. Base pour la consultation des entreprises et le provisionnement des fonds.
📅 Intégration au PPT
Les travaux identifiés sont inscrits au Plan Pluriannuel de Travaux avec leur échéance prévisionnelle et leur estimation financière.
Qui réalise le diagnostic ?
Couvreur professionnel
Diagnostic gratuit ou payant selon l'entreprise. Attention : peut orienter vers ses propres solutions.
Architecte
Diagnostic indépendant et complet. Peut assurer la maîtrise d'œuvre pour les gros travaux.
Bureau d'études
Expertise technique approfondie. Recommandé pour les toitures complexes ou les immeubles anciens.
Diagnostiqueur PPT
Dans le cadre du Plan Pluriannuel de Travaux obligatoire. Inclut la toiture dans l'audit global.
Étape 2 : La mise en concurrence des devis
La mise en concurrence est une obligation légale pour les marchés importants et une bonne pratique pour tous les travaux.
Devis A
Entreprise locale, délai 3 mois
45 000 € HT
Devis B ✓
Meilleur rapport qualité/prix
42 500 € HT
Devis C
Grande entreprise, garanties+
52 000 € HT
Règles de mise en concurrence
| Montant des travaux | Nombre de devis | Observations |
|---|---|---|
| < 3 000 € HT | 1 devis minimum | Travaux mineurs, entretien courant |
| 3 000 à 10 000 € HT | 2 devis recommandés | Réparations ponctuelles |
| 10 000 à 50 000 € HT | 3 devis obligatoires | Travaux importants, réfection partielle |
| > 50 000 € HT | 3 devis + analyse comparative | Réfection complète, appel d'offres recommandé |
✅ Vérifications avant de soumettre les devis à l'AG
⚠️ Attention aux devis incomparables
Des devis portant sur des prestations différentes ne peuvent pas être comparés valablement. Établissez un cahier des charges précis décrivant les travaux attendus et transmettez-le à toutes les entreprises consultées. Le conseil syndical peut s'appuyer sur le rapport de diagnostic pour rédiger ce cahier des charges.
Étape 3 : Le vote en assemblée générale
Les travaux de toiture doivent être votés en AG selon une majorité qui dépend de leur nature.
Article 24
50 % + 1 des présents/représentés
- Entretien courant
- Réparations nécessaires
- Réfection à l'identique
- Démoussage, nettoyage
- Remplacement tuiles/ardoises
- Travaux de mise en conformité
Article 25
50 % + 1 de tous les copropriétaires
- Travaux d'amélioration
- Changement de couverture
- Isolation thermique
- Panneaux solaires collectifs
- Modification aspect extérieur
- Désignation maître d'œuvre
Article 26
2/3 des voix de tous
- Surélévation de l'immeuble
- Aliénation des combles
- Modification destination
- Suppression poste gardien
Urgence
Décision du syndic seul
- Sauvegarde de l'immeuble
- Bâchage après tempête
- Réparation fuite grave
- Mesures conservatoires
- Ratification en AG
Article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 – Passerelle
« Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article 25 mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Convocation et ordre du jour
| Élément | Délai / Règle | Observations |
|---|---|---|
| Envoi de la convocation | 21 jours minimum avant l'AG | Par LRAR ou remise contre émargement |
| Demande d'inscription ODJ | Avant l'envoi de la convocation | Tout copropriétaire peut demander |
| Documents joints | Devis, rapport technique, projet résolution | Obligatoirement annexés à la convocation |
| Procès-verbal | Dans le mois suivant l'AG | Notifié aux opposants et défaillants |
| Délai de contestation | 2 mois après notification du PV | Recours devant le tribunal judiciaire |
Étape 4 : Après le vote – Préparation des travaux
Notification du PV aux absents et opposants
Le syndic notifie le procès-verbal de l'AG à tous les copropriétaires n'ayant pas voté favorablement. Cette notification fait courir le délai de contestation de 2 mois.
Dans le mois suivant l'AGDélai de contestation
Période pendant laquelle les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester la décision devant le tribunal judiciaire. En l'absence de contestation, la décision devient définitive.
2 moisSignature du contrat avec l'entreprise
Le syndic signe le marché de travaux avec l'entreprise retenue. Le contrat reprend les termes du devis voté et précise les conditions d'exécution (planning, pénalités, assurances).
Après expiration délai contestationPremier appel de fonds
Le syndic appelle les fonds nécessaires au démarrage des travaux selon les tantièmes de chaque copropriétaire. L'appel peut être échelonné sur plusieurs trimestres pour les gros montants.
1 à 2 mois avant travauxDémarches administratives
Déclaration préalable ou permis de construire si nécessaire (modification aspect extérieur, secteur protégé). Déclaration d'ouverture de chantier.
1 à 3 mois selon autorisationPlanification et démarrage
Réunion de lancement avec l'entreprise, définition du planning détaillé, installation du chantier (échafaudage, benne). Information des occupants.
1 à 2 semaines✅ Les travaux urgents : une exception
En cas d'urgence avérée (infiltration grave, risque d'effondrement), le syndic peut engager les travaux immédiatement sans attendre le délai de contestation (article 18 loi 1965). Il doit néanmoins informer les copropriétaires et faire ratifier les travaux lors de la prochaine AG. L'urgence doit être réelle et documentée.
Étape 5 : Exécution et suivi des travaux
👷 Suivi de chantier
Le syndic ou un maître d'œuvre désigné assure le suivi régulier du chantier : respect du planning, conformité des travaux, coordination avec les occupants.
👔 Rôle du conseil syndical
Le conseil syndical peut effectuer des visites de chantier, signaler les anomalies au syndic et participer aux réunions avec l'entreprise. Rôle consultatif important.
📝 Comptes-rendus
L'entreprise et/ou le maître d'œuvre établissent des comptes-rendus de chantier réguliers consignant l'avancement, les difficultés rencontrées et les décisions prises.
💳 Appels de fonds intermédiaires
Les paiements sont échelonnés selon l'avancement : acompte au démarrage, situations intermédiaires, solde à la réception. Le syndic contrôle avant chaque paiement.
Durée indicative des travaux
| Type de travaux | Durée indicative | Facteurs de variation |
|---|---|---|
| Réparations ponctuelles | 1 à 3 jours | Accessibilité, météo |
| Démoussage + traitement | 2 à 5 jours | Surface, pente, encrassement |
| Réfection partielle (< 50 m²) | 1 à 2 semaines | Type de couverture, charpente |
| Réfection complète (100-200 m²) | 3 à 6 semaines | Complexité, nombre de pans, lucarnes |
| Réfection + isolation ITE | 6 à 10 semaines | Surface, finitions, intempéries |
| Réfection + charpente | 2 à 4 mois | État de la charpente, surprises |
Étape 6 : Réception des travaux
La réception est un acte juridique essentiel qui marque la fin des travaux et le transfert de responsabilité.
📋 Visite de réception
Visite contradictoire avec le syndic, le conseil syndical et l'entreprise. Vérification de la conformité des travaux au marché signé. Inspection minutieuse de la toiture.
📝 Procès-verbal de réception
Document signé par le syndic et l'entreprise constatant la réception. Peut être avec ou sans réserves. Les réserves doivent être précises et datées.
🔧 Levée des réserves
L'entreprise dispose d'un délai pour corriger les défauts signalés. Une nouvelle visite constate la levée des réserves. Le solde est versé après levée complète.
🛡️ Démarrage des garanties
La réception fait courir les délais de garantie : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans). Conservez précieusement le PV de réception.
Les garanties applicables
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception ou dans l'année |
| Garantie biennale | 2 ans | Éléments d'équipement dissociables (Velux, gouttières...) |
| Garantie décennale | 10 ans | Dommages compromettant la solidité ou rendant impropre à destination |
| Dommages-ouvrage | 10 ans | Préfinancement rapide des réparations décennales (si souscrite) |
⚠️ L'assurance dommages-ouvrage
Pour les gros travaux de toiture (> 50 000 €), il est vivement recommandé de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle permet d'être indemnisé rapidement en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre la recherche de responsabilité. Le vote de cette assurance doit figurer à l'ordre du jour de l'AG.
Financement des travaux
Fonds de travaux
Obligatoire depuis 2017, alimenté chaque année (minimum 2,5 % du budget ou selon PPT). Permet de financer tout ou partie des travaux sans appel de fonds exceptionnel.
Appel de fonds exceptionnel
Réparti selon les tantièmes de copropriété. Peut être échelonné sur plusieurs trimestres. Voté en même temps que les travaux à la même majorité.
Emprunt collectif
Depuis la loi ALUR, la copropriété peut souscrire un prêt bancaire (vote majorité art. 25). Les copropriétaires choisissent individuellement d'y adhérer ou de payer comptant.
MaPrimeRénov' Copropriété
Jusqu'à 75 % des travaux de rénovation énergétique (isolation toiture incluse). Conditions : gain énergétique ≥ 35 %, accompagnement Mon Accompagnateur Rénov'.
Éco-PTZ collectif
Prêt à taux zéro pour financer les travaux d'économie d'énergie. Jusqu'à 50 000 € sur 20 ans. Cumulable avec MaPrimeRénov'.
CEE (Certificats d'Économie d'Énergie)
Primes versées par les énergéticiens pour les travaux d'isolation. Montant variable selon la surface et la zone géographique.
Échelonnement des appels de fonds
| Phase | % du montant | Échéance |
|---|---|---|
| 1er appel | 30 à 40 % | Avant démarrage des travaux |
| 2e appel | 30 à 40 % | À mi-chantier (situation intermédiaire) |
| Solde | 20 à 40 % | Après réception et levée des réserves |
Récapitulatif des délais
| Étape | Délai | Commentaire |
|---|---|---|
| Diagnostic technique | 2 à 4 semaines | Inspection + rédaction du rapport |
| Consultation des entreprises | 4 à 8 semaines | Envoi cahier des charges + réception devis |
| Analyse des devis (conseil syndical) | 2 à 4 semaines | Comparaison, vérifications, recommandation |
| Convocation AG | 21 jours minimum | Délai légal incompressible |
| Notification PV aux absents | 1 mois après AG | Par LRAR ou remise contre récépissé |
| Délai de contestation | 2 mois | À compter de la notification du PV |
| Signature contrat + planning | 2 à 4 semaines | Après expiration délai contestation |
| Autorisations d'urbanisme | 1 à 3 mois | Si déclaration préalable ou permis |
| Approvisionnement matériaux | 2 à 8 semaines | Variable selon disponibilité |
| Exécution des travaux | 2 semaines à 4 mois | Selon ampleur et complexité |
| Réception + levée réserves | 1 à 4 semaines | Selon nombre de réserves |
💡 Délai total estimé
Pour une réfection complète de toiture en copropriété, prévoyez un délai total de 6 à 12 mois entre la décision d'engager un diagnostic et la réception des travaux. Ce délai peut être raccourci pour des travaux urgents (3-4 mois) ou allongé si des autorisations d'urbanisme sont nécessaires.
RS Couverture : partenaire des copropriétés
RS Couverture, couvreur à Montesson, accompagne les copropriétés des Yvelines à chaque étape de leurs projets de toiture.
🔍 Diagnostic gratuit
Inspection complète de la toiture avec rapport photographique. Document présentable en conseil syndical et assemblée générale.
📋 Devis détaillés
Devis conformes aux exigences des syndics : postes détaillés, attestations d'assurance, références, planning prévisionnel.
👷 Travaux garantis
Exécution dans les règles de l'art (DTU), suivi de chantier rigoureux, coordination avec le syndic et le conseil syndical.
🛡️ Garantie décennale
Attestation d'assurance décennale et RC professionnelle fournies. Réception contradictoire et suivi post-travaux.
Liens utiles
Textes de référence
En résumé
Les travaux de toiture en copropriété suivent une procédure rigoureuse : diagnostic préalable, mise en concurrence d'au moins 3 entreprises, vote en AG à la majorité requise, délai de contestation de 2 mois, puis exécution et réception. Comptez 6 à 12 mois pour une réfection complète.
Le financement peut combiner fonds de travaux, appels exceptionnels et aides publiques (MaPrimeRénov' Copropriété jusqu'à 75 % pour la rénovation énergétique).
Besoin d'un devis pour votre copropriété ?
RS Couverture intervient pour les syndics et conseils syndicaux dans les Yvelines.
Diagnostic gratuit – Devis détaillés – Garantie décennale