Travaux de toiture votés après achat : qui paie ?
Une question de timing et de contrat
Vous venez d'acheter un appartement en copropriété et des travaux de toiture sont votés. Ou vous êtes sur le point d'acheter et une assemblée générale approche. Qui va payer ces travaux ?
La réponse dépend du moment du vote, des clauses de votre acte de vente et de ce que vous saviez avant d'acheter.
Le principe de base
Article 6-2 du décret du 17 mars 1967
« Sauf convention contraire entre les parties, le paiement de la provision exigible [...] incombe au vendeur. Toute provision ou somme [...] exigible après la mutation est due par le nouveau copropriétaire. »
Décret n°67-223 du 17 mars 1967
En clair : celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds paie, sauf si l'acte de vente prévoit autre chose.
💡 Vote des travaux ≠ Appel de fonds
Il faut distinguer deux moments :
- Le vote en AG : décision de principe, montant global validé
- Les appels de fonds : demandes de paiement envoyées aux copropriétaires, souvent étalées
C'est la date de l'appel de fonds (son exigibilité) qui détermine qui paie, pas la date du vote.
Qui paie selon le moment du vote ?
Avant compromis
Vote et appels émis
Entre compromis et acte
Zone grise
Après l'acte
Nouveau propriétaire
✅ VENDEUR
Appels émis avant la vente = vendeur paie (sauf clause contraire)
⚠️ À NÉGOCIER
Dépend des clauses du compromis et de l'acte de vente
❌ ACQUÉREUR
Travaux votés après = acquéreur paie intégralement
| Moment du vote | Appels de fonds | Qui paie par défaut | Peut-on changer ? |
|---|---|---|---|
| Avant le compromis | Émis avant la vente | Vendeur | Oui (clause acte) |
| Avant le compromis | Émis après la vente | Acquéreur | Oui (clause acte) |
| Entre compromis et acte | Selon calendrier | À définir dans l'acte | Négociation obligatoire |
| Après l'acte de vente | Émis après la vente | Acquéreur | Non (trop tard) |
Les 3 scénarios types
Travaux votés et appelés AVANT la vente
Vendeur paieSituation : L'AG a voté les travaux de toiture il y a 6 mois. Deux appels de fonds ont déjà été émis et payés par le vendeur. Un troisième est prévu après la vente.
Qui paie quoi ?
Appels 1 et 2 : vendeur (déjà payés). Appel 3 : acquéreur par défaut, SAUF si l'acte prévoit que le vendeur prend tout en charge.
Travaux votés ENTRE compromis et acte
À négocierSituation : Vous signez le compromis le 15 janvier. Une AG le 10 février vote 50 000 € de travaux de toiture. L'acte est prévu le 15 mars.
Qui paie quoi ?
Par défaut, l'acquéreur (pas encore propriétaire au vote). Mais le compromis peut prévoir une clause de protection. Négociez AVANT de signer le compromis.
Travaux votés APRÈS l'acte de vente
Acquéreur paieSituation : Vous achetez le 15 janvier. L'AG du 10 mars vote 60 000 € de travaux de toiture. Vous n'étiez pas au courant.
Qui paie quoi ?
Vous payez intégralement votre quote-part. Aucun recours contre le vendeur sauf s'il a dissimulé des informations (dol).
Cas pratiques détaillés
Cas 1 : Travaux votés, appels en cours
Lot de 150/1000 tantièmes
Contexte : Travaux de 80 000 € votés en juin 2024. 3 appels prévus : juillet 2024 (payé par vendeur), janvier 2025, avril 2025. Vente en décembre 2024.
1er appel (4 000 €) payé par le vendeur. Restent 2 appels (8 000 €).
Par défaut : Acquéreur paie 8 000 €
Les appels de janvier et avril sont exigibles après la vente. L'acquéreur les paie, sauf clause contraire dans l'acte.
Cas 2 : Vote pendant la période compromis-acte
Lot de 100/1000 tantièmes
Contexte : Compromis signé le 5 janvier. AG le 20 janvier vote 50 000 € de travaux. Acte prévu le 28 février.
Le compromis ne contenait aucune clause sur les travaux votés entre-temps.
Par défaut : Acquéreur paie 5 000 €
Sans clause de protection, l'acquéreur paie. Il aurait fallu négocier AVANT le compromis une clause prévoyant ce cas.
Cas 3 : Clause de répartition dans l'acte
Lot de 120/1000 tantièmes
Contexte : Travaux de 60 000 € votés en octobre 2024. Vente en décembre 2024. L'acte prévoit que le vendeur prend en charge tous les travaux votés avant la vente.
Même si les appels sont émis après la vente, le vendeur paie selon la clause.
Vendeur paie 7 200 €
La clause contractuelle prévaut sur la règle par défaut. Le vendeur doit payer les appels même émis après la vente.
Cas 4 : Négociation et partage
Lot de 80/1000 tantièmes
Contexte : Travaux de 70 000 € votés 2 mois avant la vente. Acquéreur découvre le vote lors de l'analyse des PV et négocie un partage.
Accord trouvé : vendeur paie 60%, acquéreur paie 40% en contrepartie d'une réduction du prix.
Partage négocié : 3 360 € vendeur / 2 240 € acquéreur
Toute répartition est possible si les deux parties sont d'accord et que c'est écrit dans l'acte.
Comment se protéger avant d'acheter
📋 Analyser les PV d'AG
Lisez attentivement les 3 derniers PV. Repérez les discussions sur la toiture, les devis demandés, les travaux en préparation. Ce sont des signaux de vote imminent.
📅 Vérifier le calendrier des AG
Demandez la date de la prochaine AG et son ordre du jour prévisionnel. Si un vote sur la toiture est prévu, négociez avant de signer.
📊 Consulter DTG et PPT
Le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux listent les travaux prévus. Si la toiture y figure, anticipez les coûts.
💰 Vérifier le fonds travaux
Un fonds travaux bien doté réduira les appels de fonds exceptionnels. Vérifiez le montant accumulé et la cotisation annuelle.
✍️ Négocier une clause
Intégrez dans le compromis une clause précisant qui paie si des travaux sont votés entre compromis et acte. C'est le moment clé.
💵 Négocier le prix
Si des travaux sont prévisibles, demandez une réduction du prix d'achat équivalente à votre quote-part estimée.
📝 Exemple de clause de protection
« En cas de vote de travaux par l'assemblée générale entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, les parties conviennent que :
- Le vendeur prendra à sa charge l'intégralité des appels de fonds relatifs à ces travaux ; OU
- Le prix de vente sera réduit du montant de la quote-part de travaux incombant au lot vendu ; OU
- L'acquéreur pourra se rétracter sans pénalité si le montant des travaux excède X euros. »
Le rôle du fonds travaux ALUR
Le fonds travaux ALUR peut réduire significativement l'impact des travaux votés après l'achat.
💰 Constitution progressive
Alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5% du budget prévisionnel, le fonds s'accumule au fil des années pour financer les gros travaux.
🔗 Attaché au lot
Lors de la vente, la quote-part du fonds travaux est transférée à l'acquéreur sans remboursement au vendeur. C'est un « bonus » pour vous.
📉 Réduit les appels
Si le fonds est bien doté, il peut financer tout ou partie des travaux, réduisant d'autant les appels de fonds exceptionnels.
🔍 À vérifier avant l'achat
Demandez le montant du fonds travaux dans le pré-état daté. Un fonds insuffisant signale des appels importants à venir.
💡 Exemple concret
Travaux de toiture votés : 60 000 €. Votre quote-part : 6 000 €.
Si le fonds travaux contient 40 000 € et finance les travaux à hauteur de 40 000 € :
- Reste à appeler : 20 000 €
- Votre appel de fonds réel : 2 000 € (au lieu de 6 000 €)
Les recours possibles
Si vous découvrez des travaux votés juste après votre achat, vos recours sont limités mais pas inexistants.
Dol (tromperie du vendeur)
Si le vendeur a volontairement dissimulé des informations (PV non fournis, travaux en discussion cachés, faux questionnaire), vous pouvez invoquer le dol et demander des dommages-intérêts, voire l'annulation de la vente. Délai : 5 ans.
Pré-état daté incomplet
Si le pré-état daté était incomplet ou erroné (travaux votés non mentionnés, montants inexacts), vous pouvez vous retourner contre le syndic qui l'a établi et/ou le vendeur.
Clause contractuelle
Si une clause de l'acte prévoit que le vendeur prend en charge les travaux votés avant la vente et qu'il ne le fait pas, vous pouvez exiger l'exécution forcée ou des dommages-intérêts.
Travaux prévisibles non signalés
Si les PV montraient clairement que des travaux étaient imminents et que le vendeur ne vous les a pas signalés, vous pouvez argumenter un manquement au devoir d'information.
⚠️ Ce qui ne fonctionne généralement pas
Si les PV d'AG vous ont été fournis, que le pré-état daté était complet, et que vous avez acheté en connaissance de cause, vous n'avez aucun recours contre le vendeur pour des travaux votés après la vente. Vous êtes le nouveau copropriétaire et assumez les décisions prises après votre entrée.
Checklist avant de signer
📋 Points à vérifier concernant les travaux de toiture
En cas de désaccord avec le syndic
Si vous contestez un appel de fonds ou si le syndic refuse de transférer la charge au vendeur malgré une clause :
📧 Mise en demeure écrite
Adressez une LRAR au syndic en rappelant les clauses de l'acte de vente et en demandant l'application de la répartition convenue.
⚖️ Médiation
Proposez une médiation pour trouver un accord amiable. Moins coûteux et plus rapide qu'un procès.
🏛️ Tribunal judiciaire
En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire pour faire appliquer les clauses de votre acte de vente.
💳 Payer sous réserve
En attendant, payez l'appel de fonds « sous toutes réserves » par écrit pour éviter les pénalités, tout en poursuivant vos démarches.
RS Couverture : intervention sur copropriétés
RS Couverture, couvreur à Montesson, intervient régulièrement sur les toitures d'immeubles en copropriété dans les Yvelines.
🔍 Diagnostic pour syndic
Inspection de la toiture avec rapport détaillé, photos et préconisations pour présentation en assemblée générale.
📋 Devis conformes AG
Devis détaillés respectant le formalisme requis pour les votes en AG, avec options et variantes si nécessaire.
🛠️ Réparations urgentes
Intervention rapide pour fuites et urgences, en coordination avec le syndic et les assurances.
🏗️ Travaux de réfection
Réfection complète ou partielle de toiture, avec garantie décennale et suivi de chantier professionnel.
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Textes de référence
En résumé
La règle de base est simple : celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds paie. Les travaux votés après votre achat sont donc à votre charge, sauf clause contraire dans l'acte de vente.
Pour vous protéger : analysez les PV d'AG avant d'acheter, vérifiez si des travaux sont en discussion, négociez une clause de répartition dans le compromis si une AG approche, et ajustez le prix si des travaux sont prévisibles.
Vos recours sont limités une fois la vente signée. Seul le dol (dissimulation volontaire) ou un pré-état daté incomplet peuvent vous permettre de vous retourner contre le vendeur. La vigilance avant l'achat reste votre meilleure protection.
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RS Couverture établit des devis conformes aux exigences des assemblées générales.
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